1/ Cơ sở pháp lý.
- Luật xây dựng 2014;
- Thông tư số
15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng.
2/ Thủ tục xin giấy
phép xây dựng.
a. Các công trình xây dựng
được xin cấp giấy phép xây dựng cũng như được miễn giấy phép xây dựng:
Chủ đầu tư và nhà thầu
thi công chỉ được khởi công xây dựng khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện khởi
công theo quy định tại Điều 107 Luật xây dựng 2014:
“Điều 107. Điều kiện khởi
công xây dựng công trình
1. Việc khởi công xây dựng
công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:
a) Có mặt bằng xây dựng
để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;
b) Có giấy phép xây dựng
đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại
Điều 89 của Luật này;
c) Có thiết kế bản vẽ
thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được
chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ;
d) Có hợp đồng thi công
xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn;
đ) Được bố trí đủ vốn
theo tiến độ xây dựng công trình;
e) Có biện pháp bảo đảm
an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
2. Việc khởi công xây dựng
nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.”
Như vậy, giấy phép xây
dựng là điều cơ bản, thiết yếu phải có khi chủ đầu tư, nhà thầu muốn xây dựng một
công trình nào đó. Tuy nhiên, vẫn có những công trình xây dựng được miễn giấy
phép xây dựng. Những công trình này được
quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014:
- Công trình bí mật nhà
nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của
hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
- Công trình thuộc dự
án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan
ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
- Công trình xây dựng tạm
phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
- Công trình xây dựng
theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp
thuận về hướng tuyến công trình;
- Công trình xây dựng
thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi
tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định
thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
- Nhà ở thuộc dự án
phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện
tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
- Công trình sửa chữa,
cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu
lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường,
an toàn công trình;
- Công trình sửa chữa,
cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị
có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Công trình hạ tầng kỹ
thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và
ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
- Công trình xây dựng ở
nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết
xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng
trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
b. Thẩm quyền cấp giấy
phép xây dựng:
Việc hiểu rõ thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ giúp cho cá chủ cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu nắm chắc việc phải nộp hồ sơ ở
đâu? Điều này sẽ tiết kiệm một thời gian lớn để giải quyết các vấn đề bên phía
chủ đầu tư cũng như Nhà thầu. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định tại
Điều 103 Luật xây dựng 2014 có nội dung như sau:
“Điều 103. Thẩm quyền cấp,
điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng
1. Bộ Xây dựng cấp giấy
phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.
2. Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công
trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài,
tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố
chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế,
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc
phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
3. Ủy ban nhân dân cấp
huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng
trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn
hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản
1 và khoản 2 Điều này.
4. Cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và
thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
5. Trường hợp cơ quan
có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp
không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi
giấy phép xây dựng.”
Theo đó:
- Đối với công trình cấp
đặc biệt thì Bộ Xây Dựng sẽ có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
- Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh
sẽ phân cấp cho Sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng
cấp I, cấp II, công trình tôn giáo, di tích lịch sử - văn hóa, tranh hoành
tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công
trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo quy định của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phân cấp.
- Ủy ban nhân dân cấp
huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng
c. Hồ sơ xin giấy phép
xây dựng:
Để công việc xin giấy
phép xây dựng được diễn ra một cách nhanh chóng và hiệu quả thì việc soạn thảo,
chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng là rất quan trọng. Việc chuẩn bị thiếu hồ
sơ giấy tờ có liên quan sẽ làm mất rất nhiều thời gian của chủ đầu tư, nhà thầu
xây dựng. Gây cảm giác mệt mỏi khi phải đi lại nhiều lần để làm hồ sơ. Dưới
đây, chúng tôi sẽ nêu ra những tài liệu, giấy tờ cần thiết cho hồ sơ xin giấy
phép xây dựng theo Điều 8 Thông tư số 15/2016/TT-BXD:
- Đơn đề nghị cấp giấy
phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 của thông tư số 15/2016/TT-BXD.
- Bản sao hoặc tệp tin
chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai; văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về vị trí và phương án tuyến. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp
chính Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai (Đối với công trình theo tuyến trong đô thị). Bản sao hoặc
tệp tin chứa bản chụp chính giấy phép hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản
lý nhà nước về văn hóa, di tích lịch sử theo phân cấp (Đối với Công trình tượng
đài, tranh hoành tráng). Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hợp đồng thuê
đất hoặc hợp đồng thuê công trình đối với trường hợp thuê đất hoặc thuê công
trình để xây dựng công trình quảng cáo (Đối với công trình quảng cáo).
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ
bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy
định của pháp luật về xây dựng
- Đối với công trình của
các cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế thì hồ sơ sẽ bao gồm những giấy tờ
tài liệu trên cùng với đó là các giấy tờ tài liệu do các Điều Khoản quy định của
Hiệp định hoặc thỏa thuận đã được ký kết với Chính phủ Việt Nam.
d. Thủ tục xin giấy
phép xây dựng:
Về thủ tục xin giấy
phép xây dựng của chủ đầu tư và nhà thầu sẽ được quy định tại Điều 102 Luật Xây
Dựng năm 2014. Theo đó, chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng sẽ phải làm như sau:
- Chủ đầu tư, nhà thầu
nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng
cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
- Cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề
nghị cấp. Điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối
với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn
thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
- Trong thời hạn 07
ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải tổ chức
thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền
phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không
đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn
chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản
thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách
nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ
sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.
Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông
báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm
thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
- Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm
xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo
quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước
về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Trong thời gian 12
ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ
quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những
nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan
này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những
nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ
các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
- Kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp
giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng,
bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy
phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến
thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép
xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo
cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng
không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
Như
vậy, về cơ bản thì việc xin giấy phép xây dựng phải kéo dài gần 3 tháng. Vì thế
các chủ đầu tư, nhà thầu cần nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan đến
xin giấy phép xây dựng để tránh tình trạng chờ đợi làm thủ tục xin giấy phép
xây dựng cũng như phải đi lại nhiều lần để hoàn chỉnh hồ sơ.
Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp
Hy vọng rằng sự tư vấn
của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những
vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể
liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng
Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail:
luathongthai@gmail.com.
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng
cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
D.K