Chiêu trò lừa đảo tinh vi trong kinh doanh BĐS

Hiện nay, Kinh doanh bất động sản đang được xem là nghề có thu nhập lớn. Tuy nhiên kèm theo đó còn rất nhiều hệ lụy do những mánh khóe, tinh vi trong kinh doanh. Nhất là những đối tượng kinh doanh bất động sản kiểu lướt sóng. hãy cùng tìm hiểu cùng Luật Hilap - Luật đất đai 2013
- BLDS 2015
II. Nội dung tư vấn
Ví dụ:
A có 1 BĐS X muốn bán với giá 3 tỷ. Ngày 7/8/2021 B tới nhà A và đồng ý mua BĐS trên vs giá # tỷ đồng đặt cọc 300 triệu. Ngày 22/08/2021 C tới nhà B để hỏi mua BĐS mà B vừa mới đặt cọc từ A. C đồng ý mua vs giá 5 tỷ và chấp nhận cọc 1 tỷ đồng. ngày 7/9/2021 B tới nhà A để chồng đủ tiền mua BĐS nêu trên thì A bất ngờ không bán cho B nữa và chấp nhận trả lại 300 triệu tiền cọc và 300 triệu tiền phạt cọc. Sau đó thì B đã không có BĐS để bán cho C do đó B phải trả lại cho C 1 tỷ tiền nhận đặt cọc và 1 tỷ phạt cọc. Như vậy B mất 700 triệu đồng.
Chúng ta hãy cùng nhau phân tích
1. Đặt cọc là gì?
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Phạt cọc là gì?
Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.
Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, đề cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch dân sự, nên trường hợp mức phạt quá cao như gấp 1000 lần, 10.000 lần nhiều trường hợp sẽ bị vô hiệu. Pháp luật quy định khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng không thỏa thuận mức phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau:
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 363 BLDS.
"Điều 363. Bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên bị vi phạm có lỗi
Trường hợp vi phạm nghĩa vụ và có thiệt hại là do một phần lỗi của bên bị vi phạm thì bên vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình."
Hiện nay, pháp luật Việt Nam hiện hành không bắt buộc khi mua bán BĐS phải ký kết hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên các bên ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ với nhau. Tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 đã quy định 
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;"
Như vậy khi mua bán chuyển nhượng BĐS bắt buộc bạn phải ký kết hợp đồng  chuyển nhượng công chứng.
A và B có quan hệ mua bán. A và B có hợp đồng đặt cọc. Như vậy trong trường hợp A và B thỏa thuận nếu 1 trong 2 bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì bên đó phải trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt cọc bằng số tiền đặt cọc. tương tự nếu b và C cũng thỏa thuận như trên thì B phải chịu phạt theo hợp đồng đã thỏa thuận.
* Bài học kinh nghiệm
* Hợp đồng đặt cọc chặt chẽ
* Nhận đặt cọc đối với BĐS chưa sang tên thì nên nhận ít hơn khoảng mình đã đặt cọc

Mời bạn đánh giá bài viết này!

Có thể bạn quan tâm?

Địa chỉ chi nhánh: Số 26 Đoàn Thị Liên, phường Phú Lợi, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
PNV – Địa chỉ: VP 6, Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Email: luathongthai38@gmail.com
Hotline: 0976.933.335
Đơn vị liên kết:
- Viện Kinh tế Công nghệ Việt nam
- Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Xuất Nhập khẩu HILAP