Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
“Điều 179. Quyền
và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong
hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật
này;……..
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; …”
Căn cứ theo Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Và việc thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải do chính người có quyền sử dụng hợp
pháp miếng đất đó theo quy định của pháp luật thực hiện hoặc do chính người có
quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.”
Như vậy, để thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như: Đất có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên
để bảo đảm thi hành và đất đang trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện cơ bản trên, các điều kiện cụ thể
cho từng trường hợp đã được quy định trong luật theo khoản 2 điều trên. Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm
quyền.
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6248
Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Hai bên chuẩn bị giấy tờ cần
thiết cho mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Bên bán cần chuẩn bị Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy
chứng nhận tình trạng độc thân, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú và Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh các tài sản khác gắn liền
với đất (nếu có).
+ Bên mua cần chuẩn bị Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy
chứng nhận tình trạng độc thân, chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu thường trú.
Bước 2: Hai bên lập hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Văn phòng công
chứng nhà nước. Các bên có liên quan đến bất động sản cần chuyển nhượng đến cơ
quan công chứng để công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn hoặc
công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của
người yêu cầu công chứng. Đối với bên bán khi công chứng nếu đã kết hôn phải có
2 vợ chồng cùng ký, nếu độc thân thì chỉ cần người sở hữu bất động sản, bên mua
chỉ cần người đứng ra mua ký.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng
ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền tại địa phương. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Người thực
hiện quyền chuyển nhượng phải nộp 01 bộ hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật
để thực hiện quyền chuyển nhượng.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký có thẩm quyền sẽ
tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ thỏa mãn các yêu cầu của pháp luật thì cơ
quan đăng ký tiếp tục tiến hành việc gửi thông tin địa tín đến cơ quan thuế và
thông báo thông tin thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thu nghĩa vụ
tài chính theo quy định. Cập nhật thông tin vào hồ sở địa chính, cơ sở dữ liều
đất đai; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật được quy định
tại khoản 4 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thành phần hồ sơ
Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì thành phần hồ
sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định
như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng
nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất; nếu chuyển nhượng một phần thửa
đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển
nhượng.
