Đất chưa có sổ đỏ có chuyển nhượng được không ?
Gần tết, người dân có
xu hướng đầu tư tài chính vào mua bán bất động sản để ra tết đổ vốn vào kinh
doanh, nhưng có một vấn đề nan giải là có những mảnh đất chưa được cấp sổ nhưng
vẫn làm Hợp đồng và thực hiện các thủ tục mua bán, chuyển nhượng mà người dân
không quan tâm đến việc giá trị pháp lý của việc mua bán đó.
Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là vấn đề được
nhiều quan tâm và tìm hiểu bởi nó đang diễn ra thực tế và hiện nay có nhiều
tranh chấp, phát sinh cũng như nhiều rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch.
Trừ
một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa xin
cấp sổ đỏ được,
phần lớn người mua sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý.
Thứ
nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này,
người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện
để được cấp sổ đỏ.
Thứ
hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù
hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều, còn đối với đất nông nghiệp mua
với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.
Thứ
ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán
chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị
tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu.
Thứ tư, tài sản
không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác
minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể
biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây
trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp,
thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi.
Thứ năm, mặc dù cơ quan nhà
nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai nếu tự
ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý.
Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) gồm
02 trường hợp:
Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;
Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp
Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai
2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau:
- Có Sổ đỏ;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử
dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng).
Như vậy, có Sổ đỏ là một
trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 02 trường hợp người sử dụng đất không
cần có Sổ đỏ mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng, cụ thể:
Trường hợp 1: Theo quy định tại khoản
1 Điều 16 Luật Đất đai 2013
Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện
để cấp Sổ đỏ.
Trường hợp 2: Theo quy định tại khoản 3 Điều
186 Luật Đất đai 2013
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước
ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế
không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
Có thể hiểu, đất chưa có Sổ đỏ không được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện
được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và
được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
