Khoảng đầu năm 2018, gia đình tôi có xin cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên, trên bản đồ năm 1997 DT: 311m2 nhưng thực tế là 404.2m2. Mảnh đất này là mảnh đất ao, có kênh nhỏ bao quanh, gia đình sử dụng ổn định từ trước đến nay, không có tranh chấp với các hộ liền kề. Đầu năm 2018, gia đình tôi có xin cấp GCN QSDĐ nhưng cán bộ địa chính nhất quyết không cấp GCN QSDĐ đối với 404.2m2 mà chỉ đồng ý cấp GCN đối với diện tích 311m2. Vậy trong trường hợp này, gia đình tôi có được cấp sổ đỏ với 404.2 m2 hay không hay chỉ được cấp sổ đỏ với 311 m2? Và thủ tục để được cấp sổ đỏ cần chuẩn bị như thế nào?
Khoảng
đầu năm 2018, gia đình tôi có xin cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên, trên bản đồ năm 1997
DT: 311m2 nhưng thực tế là 404.2m2. Mảnh đất này là mảnh
đất ao, có kênh nhỏ bao quanh, gia đình sử dụng ổn định từ trước đến nay, không có tranh chấp với các hộ liền kề. Đầu
năm 2018, gia đình tôi có xin cấp GCN QSDĐ nhưng cán bộ địa chính nhất quyết
không cấp GCN QSDĐ đối với 404.2m2 mà chỉ đồng ý cấp GCN đối với diện
tích 311m2. Vậy trong trường hợp này, gia đình tôi có được cấp sổ đỏ
với 404.2 m2 hay không hay chỉ được cấp sổ đỏ với 311 m2? Và thủ tục để được cấp sổ đỏ cần chuẩn bị như
thế nào?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi
đến công ty luật Hồng Thái. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời
như sau:
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
II. NỘI DUNG TƯ VẤN
Vì bạn không nói rõ gia
đình bạn đã có những giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hay chưa, nên
chúng tôi sẽ tư vấn theo hai trường hợp như sau:
Trường
hợp 1: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi gia đình bạn đã có một trong
những giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.
Cụ thể
“Điều
100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có
giấy tờ về quyền sử dụng đất
1.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a)
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10
năm 1993;
c)
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d)
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ)
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e)
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
g)
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định
của Chính phủ.”
Đồng thời, khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định
như sau:
“5.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người
sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định
theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất
đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường
hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật
này.”
Như vậy, nếu như gia
đình bạn có một trong những giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 nêu trên,
và ở đây có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu trên bản đồ (311m2)
với số liệu đo đạc thực tế (404.2m2). Nếu như xác định được ranh giới
thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có
giấy tờ về quyền sử dụng đất và đồng thời, không có tranh chấp với những hộ gia
đình liền kề thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 404.2m2
đất. Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đối với diện tích đất tăng thêm, gia đình bạn
cũng có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường
hợp 2: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất
đai 2013 khi người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cụ thể:
“Điều
101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ
về quyền sử dụng đất
1.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện
kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
3.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Đồng thời, Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
quy định như sau:
“2.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong
thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay
được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp
với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời
điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có
thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a)
Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao
đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau
đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là
đất ở.
b)
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở
thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện
tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao
đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và
các công trình phục vụ đời sống đó;”.
Khoản
1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Việc sử dụng
đất ổn định như sau:
“1.
Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định
kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”
Như vậy, trong trường hợp
này, khi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể yêu
cầu cán bộ địa chính tiến hành đo đạc lại. Nếu như chính quyền chỉ cho cấp sổ đỏ
đối với 311m2 thì gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất
đai khi có sự thay đổi về diện tích đất.
.jpg)
Hy vọng rằng sự tư vấn
của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những
vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể
liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng
Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail:
luathongthai@gmail.com
Trụ
sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường
Chiến Thắng, Thanh Xuân).