Việc mua bán nhà đất là việc rất quan trọng. Vậy, để hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy ra thì người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất đó như quy hoạch, tranh chấp, thời hạn sử dụng đất hoặc tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc mua bán nhà đất là việc rất
quan trọng. Vậy, để hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy ra thì người nhận chuyển
nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất đó như quy hoạch, tranh chấp,
thời hạn sử dụng đất hoặc tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
I. Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
II. Nội dung tư vấn
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:
“Người
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị
kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, nếu nhà đất có tranh chấp thì về nguyên tắc là không thể chuyển
nhượng. Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra một số thông tin sau:
1. Đề nghị bên chuyển nhượng xuất
trình Giấy chứng nhận
Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về
nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện
được Giấy chứng nhận thật, giả.
Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách
kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.
2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được
ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:
- Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định
giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến
ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".
- Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".
- Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa
đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở:
Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông
nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng
đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".
Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời
hạn sử dụng hay không.
3. Cách kiểm tra đất thuộc quy
hoạch, thế chấp, tranh chấp
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì
có một số cách kiểm tra như sau:
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy
hoạch hay không?
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa
đất để có thêm thông tin.
- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất),
cụ thể:
Căn cứ Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các hình thức khai thác thông tin
đất đai gồm:
- Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch
vụ tin nhắn SMS.
- Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa
đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông
qua phiếu yêu cầu.
Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều
khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy
chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi
phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”.
.jpg)
Trên đây là tư vấn của chúng tôi liên quan việc kiểm tra tình trạng pháp lý
của nhà đất trước khi mua. Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa
chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất
cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ với các Luật sư chuyên
gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn
pháp luật 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng,
Thanh Xuân).
Đỗ Thắm