Năm 2016, tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp diện tích là 89m2. Trước khi sang tên cho tôi, chủ mảnh đất đã thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở lâu dài. Hiện giờ mảnh đất đó là đất ở phi nông nghiệp, có diện tích 89m2 trên sổ và đứng tên vợ chồng tôi. Nhưng mới đây, cán bộ địa chính xã mời tôi lên làm việc và cho tôi xem bản đồ địa chính thì trên đó chỉ ghi diện tích mảnh đất của tôi là 65m2. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi là giờ tôi phải làm thế nào.? Tôi cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Luật Hồng Thái. Trường hợp của bạn Luật sư xin được tư vấn như sau:
I. Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai 2013
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT
II. Nội dung tư vấn:
“Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực)”.
Như vậy, bạn cần xác định việc khi mà phía cán bộ địa chính tiến hành đo đạc, xác định lại ranh giới thửa đất đó có sự tham gia của bạn hay không.? Ranh giới khi đo đạc lại đó có đúng là ranh giới thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng hay không?
Trường hợp thứ nhất: Nếu trong quá trình đo đạc lại mà cán bộ địa chính không lấy ý kiến của gia đình bạn để xác định lại ranh giới thửa đất thì bạn có quyền khiếu nại đến phía cơ quan đo đạc địa chính để được tiến hành xác định lại ranh giới của thửa đất.Theo quy định tại Khoản 1 Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai”.
Trong trường này, bạn có quyền khiếu nại hành vi đo đạc lại đất của cán bộ đo đạc đã không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, bạn có thể khiếu nại đến chính người tiến hành thực hiện đo đạc đó hoặc cấp trên trực tiếp của họ để được đảm bảo quyền lợi của gia đình bạn.
Trường hợp thứ hai: bạn có tham gia trong quá trình xác định ranh giới thực tế của thửa đất và cán bộ địa chính dựa vào ranh giới đó để đo đạc mà diện tích chỉ còn 65m2 thì giải quyết như sau:
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Trong trường hợp này, khi ranh giới không có sự thay đổi mà diện tích có sự chênh lệch từ 89m2 xuống còn 65m2 và phía bạn không có sự tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp lại GCN quyền sử dụng đất theo diện tích đất đo đạc thực tế.
