1. Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có được mua bán không?
Câu trả lời là CÓ, nhưng bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ
các điều kiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật.
- Khoản
8 Điều 320 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định bên thế chấp không được
bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu chưa được bên nhận thế chấp
(ngân hàng) đồng ý.
·
Khoản 4 Điều 321 BLDS năm 2015 khẳng định bên thế
chấp chỉ có quyền bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế
chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Điều
45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền
chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện luật định, đồng thời việc chuyển
nhượng tài sản đang thế chấp phải bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp
và tuân thủ pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Do đó, việc mua bán nhà đất đang
thế chấp chỉ hợp pháp khi các bên thực hiện theo một trong hai phương án sau:
- Phương án 1: Ngân hàng nhận thế chấp đồng ý bằng
văn bản và phối hợp cùng các bên để xử lý khoản vay nhằm thực hiện giao dịch
chuyển nhượng.
- Phương án 2: Bên bán hoàn tất nghĩa vụ trả nợ (tất
toán khoản vay), thực hiện xong thủ tục xóa đăng ký thế chấp trước khi hai bên
ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
2. Ba rủi ro pháp lý "chí mạng" khi mua nhà đất
đang thế chấp
Nếu người mua chủ quan tự ý giao
dịch bằng giấy viết tay hoặc giao tiền trực tiếp cho bên bán tự đi giải chấp, hậu
quả nhận lại thường rất cay đắng:
- Rủi ro 1: Mất trắng tiền đặt cọc,
khó đòi lại tiền
Người mua giao một khoản tiền lớn
cho bên bán để họ "chuộc Sổ đỏ". Tuy nhiên, sau khi nhận tiền, bên
bán lại đem đi trả nợ ngoài, tiêu xài cá nhân hoặc mất khả năng thực hiện cam kết.
+ Hậu quả pháp lý: Hành vi này có thể bị xem xét truy cứu
trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174) hoặc Tội lạm dụng
tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175) theo Bộ luật Hình sự năm 2015. Tuy
nhiên, việc theo đuổi các vụ án hình sự để đòi lại tiền thường kéo dài nhiều
năm và vô cùng gian nan.
- Rủi ro 2: Giao dịch bị
"treo", không thể đăng ký biến động sang tên
Chừng nào tài sản
chưa hoàn tất thủ tục giải chấp (xóa đăng ký thế chấp), Văn phòng Đăng ký đất
đai sẽ kiên quyết từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên
Sổ đỏ) theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Mọi hợp đồng đặt cọc sơ sài hay
giấy viết tay lúc này đều không thể bảo vệ được quyền sở hữu của người mua.
- Rủi ro 3: Bị ngân hàng xử lý
tài sản để thu hồi nợ
Nhiều người mua lầm tưởng rằng:
"Tôi đã trả đủ tiền cho chủ nhà thì nhà sẽ thuộc về tôi". thực tế
hoàn toàn ngược lại.
+ Hậu quả pháp lý: Căn cứ Điều 299 BLDS năm 2015, nếu khoản
vay chưa được thanh toán và bên bán vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng hoàn
toàn có quyền xử lý tài sản bảo đảm (phát mại, đấu giá) để thu hồi nợ. Quyền lợi
của người mua lúc này sẽ hoàn toàn bị gạt sang một bên.
3. Lời khuyên từ Luật sư
Trong các giao dịch bất động sản
có giá trị lớn, chỉ một sai sót nhỏ trong khâu kiểm tra pháp lý cũng có thể khiến
bạn mất đi tài sản tích lũy cả đời. Đừng giao dịch nhà đất chỉ bằng niềm tin,
hãy thực hiện bằng sự hiểu biết pháp luật.
Trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt
cọc hoặc giao tiền cho bất kỳ nhà đất đang thế chấp nào, hãy liên hệ ngay với
đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp để được hỗ trợ kiểm tra quy hoạch, rà soát
hợp đồng và đồng hành cùng bạn trong quy trình làm việc với ngân hàng.
Thông tin liên hệ: CÔNG TY LUẬT HỒNG THÁI
• Địa chỉ: LK 9-38 Tổng
cục 5, phường Thanh Liệt, TP. Hà Nội
• Hotline:
0962.893.900 / 0982.033.335
• Email:
Luathongthai@gmail.com
Luật Hồng Thái – Điểm tựa pháp lý vững chắc, bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của bạn trong mọi biến động thị trường!