1. Nguyên Tắc Chung Về Điều Kiện Chuyển Nhượng Đất
Để việc chuyển nhượng, mua bán đất đai diễn ra hợp
pháp và được cơ quan nhà nước công nhận, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện bắt buộc theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật
Đất đai năm 2024 sau:
- Có
Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) – ngoại trừ các trường hợp đặc biệt
được quy định riêng.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản
án/quyết định có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp ngăn chặn để bảo
đảm thi hành án.
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Cảnh báo rủi ro: Nếu mua bán đất không có GCN QSDĐ (bằng giấy viết tay
hoặc vi bằng) ngoài các trường hợp ngoại lệ, hợp đồng sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Người mua có thể gặp rủi ro không
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc gặp khó khăn khi giải quyết
tranh chấp.
2. Các Trường Hợp Ngoại Lệ Đất Chưa Có Sổ Đỏ Vẫn Được
Thực Hiện Quyền Chuyển Nhượng
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, mặc dù
nguyên tắc chung người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
khi thực hiện quyền chuyển nhượng, pháp luật vẫn quy định một số trường hợp
được thực hiện quyền mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, gồm:
- Trường hợp 1: Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất khi thuộc trường hợp được pháp luật cho phép, trong đó có
trường hợp tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Khi đó, mặc dù không được cấp Giấy chứng
nhận, người nhận thừa kế vẫn được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất
để hưởng giá trị theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp 2: Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau dồn điền, đổi
thửa
Hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
theo chủ trương dồn điền, đổi thửa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực
hiện quyền chuyển đổi mà không bắt buộc phải chờ được cấp Giấy chứng nhận mới.
3. Giải Pháp Cho Đất Chưa Có Sổ Đỏ Muốn Mua Bán Hợp
Pháp
Đối với thửa đất chưa được cấp Sổ đỏ và không thuộc
các trường hợp ngoại lệ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử
dụng đất nên hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi thực hiện chuyển
nhượng để bảo đảm giao dịch hợp pháp và hạn chế rủi ro phát sinh.
- Quy trình thực hiện gồm:
Kiểm tra điều kiện cấp GCN QSDĐ ➝ Thực hiện thủ
tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu ➝ Ký hợp đồng
chuyển nhượng có công chứng ➝ Đăng ký sang
tên theo quy định.
+ Bước 1: Thực hiện thủ tục cấp GCN QSDĐ lần đầu
Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ và nộp tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận
hồ sơ đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật. Trường hợp đất được sử dụng
ổn định, không có tranh chấp và đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai năm
2024 thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bước 2: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên lập hợp đồng
chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng (trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác), sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để
hoàn tất thủ tục sang tên cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp
luật.
Thông tin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI
Địa chỉ: LK 9-38 Tổng cục 5, phường
Thanh Liệt, TP. Hà Nội
Hotline: 0962.893.900 /
0982.033.335
Email: Luathongthai@gmail.com
Luật Hồng Thái – Điểm tựa pháp lý
vững chắc, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn trong mọi biến động thị trường!