Trước sự xuống cấp đó, Ban quan trị toà nhà cần phải thực
hiện việc bảo dưỡng và tu sửa lại các chung cư đó. Vấn đề đặt ra ở đây chính là
kinh phí để thực hiện việc bảo dưỡng và tu sửa đó sẽ như thế nào?
Thực
hiện Luật Nhà ở năm 2005, Nghị Định số 90/2006/NĐ-CP của Chính Phủ về quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 các văn bản dưới luật cũng
đã quy định rằng số tiền 2% tiền mua nhà mà người mua phải trả sẽ dùng để xây dựng
vào QBT cho chủ đầu tư. Khoản kinh phí này được gửi vào ngân hàng thương mại do
Ban Quản trị (BQT) nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo
quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Cụ thể tại khoản 3 Điều 54 quy định “
Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do Ban quản trị nhà chung
cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định của Quy chế quản lý
nhà chung cư.”. Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn làm ngơ trước những quy định của
pháp luật. Bởi, tại nhiều dự án sau khi đã được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư vẫn
nhất quyết “ giảm lỏng “ số tiền khổng lồ này làm cho cư dân đau đầu trước sự
xuống cấp của các chung cư nơi mình đang sinh sống.
Hiện
nay, Ban quản trị Tòa nhà N17-1, N17-2 khu đô thị mới Sài Đồng - Long Biên cũng đã có Đơn phản ánh về việc UBND quận Long Biên “bật đèn xanh” cho
Chủ đầu tư “chây ì” bàn giao Quỹ bảo trì, nội dung của Đơn phản ánh đã thể hiện
như sau”
“Phản ánh Công văn số 2058/UBND-QLN ngày 30/9/2015 của UBND Quận Long Biên về việc cho ý kiến về công tác bàn giao quỹ bảo trì tòa nhà NO17-1 và NO17-2 KĐT Sài
Đồng, Phường Phúc Đồng.”
Lý do phản ánh như sau:
Thứ nhất. Theo đoạn 2 Điều 2 Quyết định số 9524/QĐ-UBND của UBND quận Long Biên ngày 18/12/2014 về việc Công nhận Ban quản trị tòa nhà chung cư NO17-1 và NO17-2 đã quy định rõ: “Yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5 có trách nhiệm bàn giao hạ tấng kỹ thuật, kinh phí bảo trì, hồ sơ quản lý tòa nhà chung cư NO17-1 và NO17-2 khu đô thị mới Sài
Đồng
theo Quyết định số
01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của
UBND Thành phố Hà Nội.” Như vậy UBND quận Long Biên đã khẳng định Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5 (Chủ đầu tư) phải có trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư NO17-1 và NO17-2 theo Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của UBND Thành phố Hà Nội.
Và cũng theo điểm đ khoản 2, Điều 10, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định: “Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo
nguyên tắc
theo đa số
(trên 50% số người dự Hội nghị)
thông qua bằng
hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác
lập bằng văn bản.”
Như vậy, căn cứ vào các văn bản và điều luật đã nêu thì mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư lấy ý kiến bằng văn bản của các chủ sở hữu tòa nhà về công tác bàn giao quỹ bảo trì tòa nhà cho Ban quản trị sẽ được thông qua khi có đa số chủ sở hữu nhà chung cư ký tên xác nhận. Trong khi, thực tế 02 tòa nhà có tổng số 192 căn hộ thì mới có 159 căn có người ở (trong đó có 99 căn chủ sở hữu ở thường xuyên, 10 căn chủ sở hữu thỉnh thoảng mới về) 50 căn đang cho thuê và 33 căn để trống và chủ sở hữu chưa đến nhận nhà). Do vậy, ngày 15/7/2015 Ban quản trị đã tổ chức HNNCC kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo yêu cầu Chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị theo đúng điều 109 Luật Nhà ở. Khách mời tham dự Hội nghị có UBND Phường Phúc Đồng (vắng mặt) và tổ trưởng dân phố (có mặt). Tất cả 68 đại diện hộ dân trong đó có 60 đại diện là chủ sở hữu tham dự cuộc họp đã ký biên bản thống nhất kiến nghị Chủ đầu tư chuyển giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật.
Vậy mà, UBND quận Long Biên lại ra Công văn số 2058/UBND-QLN ngày 30/9/2015 của UBND Quận Long Biên về việc cho ý kiến về công tác bàn giao quỹ bảo trì tòa nhà NO17-1 và NO17-2 KĐT Sài
Đồng, Phường Phúc Đồng lại quy định: “Đề nghị Ban quản trị tòa nhà phối hợp với đại diện Công ty cổ phần
phát triển nhà
Hà Nội số 5 tổ chức lấy ý kiến bằng văn bản có chữ ký của đầy đủ các chủ sở hữu … về việc đồng ý
chuyển số tiền bảo trì tòa nhà … sang tài khoản đồng sở hữu do
Ban quản trị tòa nhà NO17-1 và NO17-2 đã lập”. Đây hoàn toàn là đề nghị trái luật, có hành vi “bật đèn xanh” của UBND quận Long Biên cho Chủ đầu tư “chây ì” bàn giao Qũy bảo trì chung cư NO17-1 và NO17-2 cho Ban quản trị quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật về Nhà ở.
Thứ hai. Theo Biên Bản Họp ngày 09/09/2015 được Sở Xây dựng thành phố Hà Nội chủ trì buổi họp đã nêu rõ: “Các bên thống nhất, Chủ đầu tư tổ chức bàn
giao kinh phí bảo trì
(bao gồm phần gốc và
phần lãi
không kỳ hạn
tính đến hết năm 2014) cho Ban quản trị tòa
nhà NO17-1, NO17-2 Khu đô thị mới Sài Đồng,
phường
Phúc Đồng,
quận
Long Biên, Hà Nội vào
tài khoản của Ban quản trị đã được thành lập theo quy định. Thời
gian bàn giao trong vòng 05 ngày kể từ ngày hôm nay” và Công văn số 8362/SXD-QLN ngày 11/09/2015, Công
văn số 9662/SXD-QLN ngày 12/10/2015 về việc đôn đốc bàn giao kinh phí bảo trì Tòa nhà NO17-1, NO17-2, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cũng đã nhắc nhở nhiều lần, yêu cầu Chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao Qũy bảo trì chung cư cho Ban quản trị theo Biên bản họp 09/09/2015 và đề nghị UBND quận Long Biên phải có trách nhiệm kiểm tra đôn đốc việc thực hiện trách nhiệm của Chủ đầu tư.
Vậy mà UBND quận Long Biên lại thực hiện đôn đốc bằng Công văn số 2058/UBND-QLN ngày 30/9/2015 trái với quy định của pháp luật về nhà ở và chống đối lại các Công văn chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội – Sở Xây dựng thành phố Hà Nội như đã nêu ở trên. Hành vi của UBND quận Long Biên đã bao che, “tiếp tay” cho việc làm sai trái của Chủ đầu tư, từ đó Chủ đầu tư lại viện dẫn lý do “vô căn cứ” để tiếp tục găm giữ “chây ì” thực hiện việc bàn giao Qũy Bảo trì chung cư cho Ban quản trị chung cư NO17-1, NO17-2 quản lý và sử dụng theo quy định pháp luật.
Vậy bằng văn bản này, Ban quản trị chung cư NO17-1,
NO17-2 phản ánh
tới Qúy cơ quan và kiến nghị Quý cơ
quan vào cuộc điều tra làm rõ các nội dung sau đây:
1.
Yêu cầu UBND quận Long Biên làm
rõ nội dung Công văn số 2058/UBND-QLN ngày 30/9/2015 ghi “lấy ý kiến bằng văn bản có chữ ký của đầy đủ các chủ sở hữu” dựa vào căn cứ văn bản
pháp luật
nào? UBND quận
Long Biên và Chủ đầu tư làm rõ sai phạm người ra công văn
trên để xử lý đúng theo quy định của pháp luật.
2.
UBND Thành phố Hà Nội có
ý kiến như thế nào
với nội dung Công văn số 2058/UBND-QLN
ngày 30/9/2015 của
UBND quận
Long Biên? Yêu cầu lấy ý kiến bằng văn bản của
100% chủ sở hữu của Chủ đầu tư và của UBND quận Long Biên có đúng Luật Nhà ở và
các văn bản
pháp luật hiện hành không?
3.
Trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện hay
viện dẫn lý do vô căn cứ để tiếp tục
chây ì không bàn giao Qũy bảo trì
cho Ban quản trị chung cư NO17-1, NO17-2 nói riêng và các Ban quản trị khác
nói chung trên địa bàn
Hà Nội thì
UBND thành phố Hà Nội có thực hiện cưỡng chế buộc Chủ đầu tư phải thực hiện bàn
giao Qũy bảo trì
đúng như khoản 1 Điều 109
Luật Nhà
ở năm
2014 không?
Chiếc chìa khoá vàng để mở cánh cửa giam giữ “ Quỹ bảo trì
“
Mới đây nhất, để giải
quyết vướng mắc này, sau khi Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015
thì Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2015, có hiệu lực
từ ngày 10-12-2015, trong đó có nhiều quy định quan trọng về phí bảo trì chung
cư, tại Điều 36. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu, được quy định chi tiết như sau;
“1. Người mua, thuê
mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được
tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ
đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động
tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích
khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài
khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
2. Chủ đầu tư phải
ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách
hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài
khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh
phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho
chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không
thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư
cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
3. Đối với phần diện
tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính
đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải
nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban
quản trị) theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí
này vào tài khoản đã lập quy định tại Khoản 1 Điều này.
4. Sau khi Ban quản
trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu
tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết
toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống
nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển
giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông
qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của
Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Sau khi bàn giao
kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo
cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.”
Tuy nhiên, trong thời
gian gần đây trên địa bàn thành phố Hà Nội đã liên tục xảy ra các vụ tranh chấp
về quỹ bảo trì tòa nhà chung cư giữa Ban Quản trị toà nhà (đại diện cho các cư
dân) với chủ đầu tư, gây bức xúc trong dư luận. Thậm chí có trường hợp Ban Quản
trị tòa nhà đã phải làm đơn khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án. Hy vọng trong thời
gian tới đây , các tranh chấp giữa người dân với chủ đầu tư xung quanh vấn đề
quỹ bảo trì sẽ sớm được giải quyết.
Tâm Nhân