Nhà chúng cư là một xu thế tất yếu do quá trình đô thị hóa tại Việt Nam. Do đó, nhằm tự bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần nắm rõ những vấn đề pháp lý quan trọng sau đây khi quyết định sở hữu căn hộ.
Nhà ở hình
thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng. Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể
coi là mua nhà trên giấy tờ - bởi lẽ trong thời điểm ký kết hợp đồng mua bán,
nhà ở vẫn còn chưa được hình thành, và tất nhiên cũng không có GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.
Nhà chúng cư
là một xu thế tất yếu do quá trình đô thị hóa tại Việt Nam. Do đó, nhằm tự bảo
vệ quyền lợi của mình, người mua cần nắm rõ những vấn đề pháp lý quan trọng sau
đây khi quyết định sở hữu căn hộ.
Có 5 vấn đề
pháp lý cần lưu ý khi quyết định mua căn hộ hình thành trong tương lai (tức là
căn hộ chưa được bàn giao):
Thứ nhất,
theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án (sau đây gọi
tắt là chủ đầu tư) có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện sự án. Trong trường
hợp này, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp căn hộ đó trước khi ký kết hợp đồng
mua bán với người mua căn hộ.
Do đó, khi
quan tâm đến dự án nào thì người mua cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp
hay không và nếu quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì cần yêu cầu chủ đầu tư
cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình.
Người mua có
thể dùng mã số doanh nghiệp của chủ đầu tư để tra cứu trực tiếp thông tin về
các dự án đang được thế chấp của họ thông qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm.
Thứ hai,
theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải
có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ điều kiện để thực hiện bảo
lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ
đã cam kết với người mua.
Do đó, người
mua cần lưu ý nội dung hợp đồng mua căn hộ có hay không có điều, khoản quy định
chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho
bên mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giap căn hộ đúng cam kết.
Dịch vụ làm sổ đỏ uy tín - chất lượng 1900.6248 (Nguồn: Internet)
Thứ ba, Theo
quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014, quy định người mua phải đóng kinh phí bảo
trì nhà chung cư bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này được tính vào tiền bán
căn hộ khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua.
Do đó, người
mua cần lưu ý kiểm tra lại tổng số tiền phải thanh toán và các số tiền phải
thanh toán từng đợt ghi trong hợp đồng là đã bao gồm khoản tiền kinh phí bảo
trì hay chưa.
Thứ tư, theo
quy định tại các Điều 55, 57 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư
chỉ được tiến hành các giap dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó. Tức là, người mua tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà
chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng công trình.
Đồng thời, nếu
việc thanh toán chia thành nhiều lần thì số tiền thanh toán đợt đầu tiên không
quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng
nhưng không quá 70% giá trị còn lại.
Nói một cách
khác, chủ đầu tư không được yêu cầu người mua thanh toán hết toàn bộ giá trị hợp
đồng khi chưa thực hiện bàn giao căn hộ cho người mua.
Thứ năm, diện
tích căn hộ là cơ sở quan trọng để các định giá bán căn hộ. Cho nên, người mua
cần hiểu rằng diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung phải được
xác định theo kích thước thông thủy theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà
ở 2014.
Ngoài những
vấn đề pháp lý nêu trên, khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, người mua cần
đặc biệt chú ý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để tránh
tình trạng chờ đợi “vô thời hạn”, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xác định cụ
thể thời hạn giao nhà. Trong trường hợp cho phép chủ đầu tư gia hạn thì cũng cần
quy định thời hạn tối đa. Bên cạng đó, phải xác định rõ trong hợp đồng (hoặc lập
phụ lục hợp đồng) các chế tài và cách thức xử lý cho từng loại vi phạm (giao
nhà trễ, chất lượng không đúng thỏa thuận, thiết kế bị thay đổi, không có các
tiện ích như đúng cam kết,..) của chủ đầu tư. Đây là cơ sở để xử lý các hành vi
vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư. Đồng thời cũng phải xác định rõ các trường hợp
nào thì người mua được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP TRÂN TRỌNG!
Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
Phạm Vân
Dịch vụ sang tên sổ đỏ uy tín - chất lượng - nhanh chóng tại Hà Nội chỉ 01 triệu đồng
Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, hưởng thừa kế,... từ cá nhân này sang cá nhân... |
Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh gọn và uy tín nhất tại Hà Nội chỉ từ 01 triệu đồng
Làm sổ đỏ khi bạn mua nhà đất là thủ tục quan trọng giúp bạn đứng tên chủ sở hữu tài sản của mình...
Thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với đất ở lâu năm?
Xin chào Luật sư. Nhà tôi có thửa đất do bố mẹ để lại đã lâu nhưng không còn giấy tờ gì. Gia đình... |