Đặt cọc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một việc làm phổ biến để xác nhận ý chí của bên mua và bên bán để thực hiện hợp đồng mua bán. Hiểu biết đầy đủ và có tư vấn về đặt cọc giúp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chặt chữ, loại bỏ được các rủi ro không đáng có trong giao dịch
Định
nghĩa đặt cọc
Điều 328 Bộ luật dân sự
quy định:
“ 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt
cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim
khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Đặc
điểm của đặt cọc
Thứ nhất, đối tượng của đặt cọc là những vật có giá
trị hoặc các vật có tính thanh toán cao. Đối tượng của đặt cọc là tiền thì vừa
mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Đặt cọc nên được thể hiện
bằng văn bản để xác định đối tượng của đặt cọc, số lượng, chủng loại tài sản đặt
cọc, các quyền và nghĩa vụ của hai bên.
Thứ hai, mục đích của đặt cọc là để đảm bảo cho hợp
đồng được giao kết. Trường hợp hợp đồng được thực hiện thì bên nhận đặt cọc trả
lại tài sản đặt cọc cho Bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối nhận
giao kết thì phải trả tiền cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị
tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hình
thức của hợp đồng đặt cọc
Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định bắt buộc về
hình thức văn bản của hợp đồng đặt cọc. Có nghĩa là không có quy định bắt buộc
về hình thức, các bên có thể ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng miệng, tin
nhắn chốt cọc trao đổi.
Giao dịch dân
sự được hình thành dựa trên sự thỏa thuận, thiện chí, tin tưởng lẫn nhau nên
pháp luật ngày càng hướng tới sự tự do trong các cơ chế thỏa thuận, tuy nhiên vẫn
phải đảm bảo không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Tuy nhiên để đảm bảo tốt nhất cho quyền lợi của mình
khi không may xảy ra tranh chấp, các bên vẫn nên có những hình thức xác lập thỏa
thuận để pháp luật dễ nhận biết và xử lý cũng như dễ dàng cho các bên chứng
minh. Bởi đặt cọc không chỉ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà còn có chức
năng bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu bên nào vi phạm cam kết về việc bảo
đảm giao kết hợp đồng phải chịu chế tài theo quy định. Nếu giao kết bằng
lời nói (bằng miệng) như những giao dịch đơn giản khác sẽ rất khó
khăn trong việc chứng minh có giao dịch đó và có vi phạm.
Hậu
quả pháp lý của đặt cọc
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định
như sau: “trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được
trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt
cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên
nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá
trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, tài sản đặt cọc được xử lý theo những hướng
sau:
Thứ nhất, trong trường hợp hợp đồng được giao kết,
thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực
hiện nghĩa vụ trả tiền. Đặt cọc dùng để bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp
đồng, do đó khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì việc đặt cọc chấm dứt và
tài sản bảo đảm có thể được xử lý bằng cách trả lại cho bên đặt cọc hoặc được
trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Thứ hai, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên
nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt
cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, trong trường hợp đặt cọc bảo đảm cho giao kết
và thực hiện hợp đồng. Nếu một bên làm trái thỏa thuận thì sẽ áp dụng chế tài đặt
cọc do luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận. Nếu hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc có thể được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được bù trừ
cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên đặt cọc.
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết
và thực hiện hợp đồng dân sự được pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận cùng với hệ
thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác. Đặt cóc có ưu điểm
so với các biện pháp bảo đảm khác đó là được sử dụng để đảm bảo cho việc giao kết
một giao dịch nào đó. Vì vậy, pháp luật dân sự cần hoàn thiện hơn nữa các quy định
của pháp luật về biện pháp này để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc nhằm
bảo đảm quyền và lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ.
Những
lưu ý khi đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị, thông
thường, trước khi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, các bên thỏa
thuận với nhau về việc đặt cọc để xác nhận giao dịch, khoản đặt cọc, quyền và
nghĩa vụ của các bên theo nguyên tắc cơ bản của Luật dân sự là thỏa thuận, các
bên có quyền thỏa thuận về việc đặt cọc, nội dung không trái quy định pháp luật,
không trái đạo đức xã hội.
Trường hợp đặt cọc theo Luật không bắt buộc phải
công chứng chứng thực, tuy nhiên để đảm bảo về quyền lợi của các bên cũng như củng
cố tính pháp lý thì nên được lập thành văn bản đầy đủ nội dung và nên có người
làm chứng để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp thì có giấy tờ làm cơ sở
pháp lý.
Trên đây là những phân tích của chúng tôi. Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 0976933335 - 0982033335 để được hỗ trợ nhanh nhất. Hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com.
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).