Xin chào luật sư. Tôi có mua một lô đất và đã đặt cọc cho người bán (Anh T) 200 triệu đồng. Anh T có trao đổi giấy tờ hiện đang ở tiệm cầm đồ, và do anh T là chỗ quen biết nên tôi giao tiền đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc giữa tôi và anh T được lập thành văn bản hẹn sau 1 tháng sẽ giao đủ tiền và làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do người khác đứng tên chứ không phải anh T, và là đất nông nghiệp nên tôi quyết định không mua đất nữa và xin lấy lại tiền cọc nhưng anh T không đồng ý. Xin hỏi luật sư trong trường hợp này tôi có có kiện anh T được không?
Trả lời:
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật Dân sự 2015
- Bộ luật Hình sự 2015.
Thứ nhất, giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối
Hoạt động mua bán giữa bạn và anh T là giao dịch dân sự làm
phát sinh, thay đổi hặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, cụ thể trường hợp của
bạn là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giao dịch mua bán đất giữa bạn và anh T có
dấu hiệu lừa dối, theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về
các giao dịch dân sự bị vô hiệu do lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:
“Khi một bên tham gia
giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu
Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch
dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia
hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch
dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà
nhưng bên bán nhà không phải là chủ sở hữu của căn nhà đó. Nhận thấy anh T có
hành vi lừa dối (thông báo giấy tờ ở tiệm cầm đồ, không phải chủ sở hữu tài sản
cũng như không cố giấy ủy quyền từ chủ sở hữu tài sản,...), làm bạn hiểu nhầm rằng
anh T là chủ sở hữu căn nhà thì giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối.
Rõ ràng, trường hợp anh T không phải chủ đất, mà anh T không
có giấy ủy quyền bán đất từ chủ sở hữu hoặc giấy tờ chứng nhận chủ đất đã bán đất
cho anh T thì chủ đất có thể kiện đòi lại quyền sử dụng đất. Cụ thể theo Khoản
2 Điều 444 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Trường
hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba
mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêu cầu bồi
thường thiệt hại.”
Ngoài ra, bạn cần xác định rõ ràng: Đối tượng giao dịch mua
bán đất không phải là giấy tờ đất mà là quyền sử dụng đất, chỉ người đứng tên
trên sổ đó (tức chủ đất) thì mới có quyền thực hiện định đoạt (mua bán, chuyển
giao tài sản). Rõ ràng anh T không phải là chủ sở hữu đất, nên anh T không thể
thực hiện thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất cho bạn được. Việc anh T có sổ
đỏ có thể do chủ sở hữu tài sản đi cầm đồ, thế chấp, đặt cọc hoặc liên quan đến
trộm cắp,... Do đó có thể xác định hành vi của anh A là lừa dối.
Như vậy, bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại số tiền cọc. Nếu
bên bán không đồng ý, bạn có thể làm đơn
khởi kiện đến TAND để yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc đó vô hiệu do bị lừa dối.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận theo Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6248 (Nguồn: Internet)
Thứ hai, kiện đòi lại tiền đặt cọc.
Như đã phân tích ở trên, bạn có thể làm đơn khởi kiện đến
TAND để yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc đó vô hiệu do bị lừa dối. Khi đó, bạn
sẽ lấy lại được tiền đặt cọc 200 triệu đồng.
Tuy nhiên, trong trường hợp bạn đưa ra xét thấy có những dấu
hiệu hình sự tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ Luật Hình sự 2015.
Hành vi anh T: Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật)
về chủ sở hữu quyền sử dụng đất nhưng làm cho bạn tin đó là thật và giao tiền cọc
200 triệu đồng cho anh T. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều cách khác
nhau như bằng lời nói, bằng chữ viết, bằng hành động và chằng nhiều hình thức
khác để chiếm đoạt tài sản. Rõ ràng anh T không phải là chủ đất, không có khả
năng thực hiện quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho người mua, những vẫn lừa
dối và nhận tiền đặt cọc. Người mua không thể xác định được thông tin do anh T
nói lý do giấy tờ ở tiệm cầm đồ. Hiện nay người mua muốn đòi lại tiền đặt cọc
không có dấu hiệu trả lại tiền.
Do đó, trường hợp anh T nhất quyết không trả lại tiền cho bạn,
cá nhân bạn muốn áp dụng biện pháp mạnh, cương quyết thì anh có thể nộp đơn yêu
cầu giải quyết vụ án hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Khí đó, anh T
có thể chịu mức án từ 07 đến 15 năm tù.
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP TRÂN TRỌNG!
Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
Phạm Vân
Dịch vụ sang tên sổ đỏ uy tín - chất lượng - nhanh chóng tại Hà Nội chỉ 01 triệu đồng
Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, hưởng thừa kế,... từ cá nhân này sang cá nhân... |
Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh gọn và uy tín nhất tại Hà Nội chỉ từ 01 triệu đồng
Làm sổ đỏ khi bạn mua nhà đất là thủ tục quan trọng giúp bạn đứng tên chủ sở hữu tài sản của mình...
Thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với đất ở lâu năm?
Xin chào Luật sư. Nhà tôi có thửa đất do bố mẹ để lại đã lâu nhưng không còn giấy tờ gì. Gia đình... |