Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Theo điều 174 BLDS 2005 thì đất được coi là một loại tài sản, Luật Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 thì đều quy định: Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Có thể thấy đây là một tài sản đặc biệt. Vậy chế độ sở hữu về đất đai có gì khác biệt so với những loại tài sản khác?

Theo quy đinh của pháp luật thì quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu của mình bao gồm: chiếm hữu, sử dụng và đinh đoạt. Đối với loại tài sản đặc biệt là đất đai thì việc thực hiện các quyền năng này có nhiều điểm cần chú ý. Cụ thể:

Thứ nhất, quyền chiếm hữu đất đai:

Nhà nước nắm giữ một cách tuyệt đối, không điều kiện và thời hạn toàn bộ tài nguyên đất thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lí thống nhất, Nhà nước trao quyền này cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử đụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời Nhà nước vẫn thực hiện quyền chiếm hữu đất đai của mình thông qua các hoạt động như đo đạc, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất trên phạm vi cả nước  để nắm bắt được tình trạng đất và biến động từ đất.             

       Để làm rõ những khác biệt giữa quyền chiếm hữu của Nhà nước và người sử dụng đất, ta có bảng so sánh sau:

 

Tiêu chí	Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước	Quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất
Cơ sở của việc chiếm hữu	Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở  là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai	Người sử dụng đất thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở quyền sử dụng đất của mình
Sự xuất hiện	Có trước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho người sử dụng đất quyền chiếm hữu, sử dụng mảnh đất đó	Là quyền phái sinh( có sau). Nó chỉ có thể phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất
Thời gian của quyền chiếm hữu đất đai	Vĩnh viễn, trọn vẹn. Không bao giờ mất đi mặc dù đã giao hoặc chưa giao đất cho bất cứ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài	Chỉ được chiếm hữu từng diện tích đất nhất định  mà Nhà nước giao, cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định và không được thay đổi mục đích sử dụng đất mà Nhà nước đã quy định

 

Tóm lại, người sử dụng đất tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước.

Thứ hai, quyền sử dụng đất đai:                                                                                           Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai  để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế-XH của đất nước. Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào mọi mục đích. Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền quyền năng của mình, Nhà nước sẽ quản lí thông qua các hình thức như sau: xây dựng, xét duyệt  quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy phạm pháp luật về quản lí và sử dụng đất ,…Đồng thời người sử dụng đất cũng phải nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ, địa chính và tiền sử dụng đất cho Nhà nước,…

      Theo điều 105, 106 BLDS 2003 thì “ ngoài những quyền chung thì người sử dụng đất còn có những quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Tuy nhiên không nên đồng nhất  giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất. Để cụ thể, ta có bảng sau:

Tiêu chí	Quyền sở hữu đất đai	Quyền sử dụng đất
Thời điểm xuất hiện	Là quyền ban đầu, có trước	Là quyền phái sinh( có sau)xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất
Tính chất	Là quyền trọn vẹn, đầy đủ	Là quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Nó được thể hiện qua: -Người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng  như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu -Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê,..mà PL quy định -Không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ các quyền năng như trên
Cách thức tồn tại	Là một loại quyền tồn tại độc lập	Là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện mà phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được giao

     Điều đó làm phát sinh sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước với quyền sử dụng đất của người  sử dụng. Cụ thể:

Tiêu chí	Quyền sử dụng đất của Nhà nước	Quyền sử dụng đất của người sử dụng
Cơ sở phát sinh	Dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai	Xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước
Thời gian sử dụng đất	Vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế	Bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng
Tính chất	Mang tính gián tiếp và trìu tượng	Mang tính trực tiếp và cụ thể

Thứ ba, quyết định đoạt đối với đất đai:

Quyền định đoạt đối với đất đai được hiểu là quyền quyết định số phận PL của đất đai.  Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. 

      Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai bằng các phương thức chủ yếu sau:

·        Thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất

·        Nhà nước quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất  và chỉ có cơ quan có thẩm quyền mới được thay đồi mục đích sử dụng đất

·        Nhà nước quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất là hợp lí, ổn địn và lâu dài

·        Thông qua việc định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lí đất đai về mặt kinh tế

·        Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và có cơ chế để bảo đảm trên thực tế, các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện.

Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật. Những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất… mà pháp luật cần quy định cụ thể.

 

Mời bạn đánh giá bài viết này!

Có thể bạn quan tâm?

Địa chỉ chi nhánh: Số 26 Đoàn Thị Liên, phường Phú Lợi, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
PNV – Địa chỉ: VP 6, Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Email: luathongthai38@gmail.com
Hotline: 0976.933.335
Đơn vị liên kết:
- Viện Kinh tế Công nghệ Việt nam
- Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Xuất Nhập khẩu HILAP