Hiện nay có rất nhiều trường hợp khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất mà đã có hợp đồng chuyển nhương nhưng bên bán không chịu tách sổ đỏ sau khi ký hợp đông chuyển nhượng đất.vậy trong trường hợp này bạn phải làm như thế nào?
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ
Luật dân sự 2015
Luật
Đất đai năm 2013
Nội dung phân tích:
Căn
cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“Hợp
đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Như
vậy, khi bạn mua mảnh đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp này bạn chưa đề cập rõ hợp đồng mua bán mảnh đất này có được
công chứng theo quy định không nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:
Thứ
nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng theo đúng quy định:
Theo
quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
“a)
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b)
Đất không có tranh chấp;
c)
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d)
Trong thời hạn sử dụng đất.”
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan
đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản
3 điều 188 Luật đất đai 2013). Nếu
hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn đã được công chứng theo đúng quy định của
pháp luật thì hợp đồng của bạn đã có hiệu lực pháp luật. Bạn có thể gặp trực
tiếp để thương lượng với chủ đất về việc sang tên, hoặc gửi văn bản yêu cầu
thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng.
Trong
trường hợp họ không thực hiện, bạn có thể khởi kiện ra tòa án nơi người bán cư
trú, yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán bồi
thường nếu có thiệt hại xảy ra.
Tư vấn pháp luật miễn phí 19006248
Thứ
hai, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không được công chứng theo quy định:
Trong
trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn không thực hiện việc công chứng
thì theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 129 Bộ
luật Dân sự 2015 thì hợp đồng của bạn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ
quy định về hình thức của hợp đồng.
“Điều
129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao
dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu,
trừ trường hợp sau đây:
1.
Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa
án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2.
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc
về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án
ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các
bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. ”
Căn
cứ Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân
sự vô hiệu như sau:
“Điều
131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1.
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường
hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3.
Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi,
lợi tức đó.
4.
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5.
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân
thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như
vậy, để đảm bảo quyền lợi, bạn nên gặp gỡ bên bên bán để trao đổi và phân tích
cho họ thấy hậu quả pháp lý của việc không thực hiện theo đúng thỏa thuận, cũng
như quyền, nghĩa vụ của họ đã thỏa thuận trong hợp đồng để họ thấy rằng có có
thể sẽ phải chịu hậu quả pháp lý rất lớn từ việc giao dịch dân sự vô hiệu. Nếu
các bên vẫn không thương lượng, hòa giải được thì bạn có thể đề nghị UBND xã,
phường tổ chức hòa giải giữa các bên và nếu hòa giải không thành thì bạn có thể
kiện đến tòa án nhân dân nơi cư trú của bến bán để yêu cầu giải quyết và bồi
thường (nếu có).
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP
TRÂN TRỌNG!
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
Đinh Dư
Có thể tự ý xây dựng chuồng trại chăn nuôi trên đất nông nghiệp hay không?
Có thể tự ý xây dựng chuồng trại chăn nuôi trên đất nông nghiệp hay không? |
Tài sản của vợ chồng có bắt buộc phải đứng tên chung không?
Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản... |
Mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay có được pháp luật công nhận không?
Ở nước ta việc mua bán đất thường thông qua giấy tờ viết tay vậy việc mua bán này phải tuân thủ... |
Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có hủy bỏ được không?
Bạn thắc mắc hợp đồng mua bán nhà đất đã có công chứng có thể hủy bỏ được hay không?sau đây là một... |
Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng phải làm thế nào?
khi sắp hết hạn thuê đất nông nghiệp bạn cần phải làm những điều gì đê gia hạn thuê, sau đây sẽ là... |