Câu hỏi: Tôi có một câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giải quyết: Gia đình tôi muốn mua một căn nhà ở quận Hà Đông, Hà Nội. Chúng tôi rất ưng ý cả về chất lượng lẫn giá cả của căn nhà này. Nhưng hiện tại căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng BIDV. Vậy gia đình tôi phải làm thế nào để chó thể mua được căn nhà này.
Trước hết, Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp xin gửi lời chào trân trọng đến bạn đọc cùng gia đình. Về thắc mắc của bạn, công ty xin được đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
1. Vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp:
Khái niệm tài sản thế chấp được
quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:
“Thế chấp tài sản là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Căn cứ theo quy định tại Điều 318
Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thì người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà để có thể mang quyền sử dụng đất để thế chấp để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ của mình, thường là nghĩa vụ trả nợ cho hợp đồng vay tiền.
Tư vấn pháp luật miễn phí: 1900.6248 (Nguồn: Internet)
Khi đó, bên thế chấp sẽ không có
quyền bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp được
bên nhận thế chấp đồng ý theo khoản 8 Điều 320, khoản 4,5 Điều 321 Bộ luật Dân
sự 2015. Tuy vậy, do tình hình thực tế hiện nay, tổ chức tín dụng thường sẽ không chấp
nhận việc tài sản thế chấp được chuyển nhượng cho người khác do những lo ngại về rủi ro khi xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ không được thực
hiện.
Chính vì lý do đó, việc mua bán
tài sản chỉ có thể thực hiện khi tài sản này đã được giải chấp, hay nói cách
khác là khi nghĩa vụ được tài sản thế chấp bảo đảm đã được thực hiện.
2. Hướng dẫn thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản đang bị thế chấp:
Bước 1: Hai bên mua bán thực hiện thủ tục đặt cọc cho việc mua bán
tài sản. Việc đặt cọc này nhằm ràng buộc các bên với nhau. Người mua có thể yêu
cầu mức phạt đặt cọc tương đối lớn nhằm tạo ra ràng buộc lớn người bán.
Bước 2: Người mua, người bán và ngân hàng lập thỏa thuận 3 bên về
việc tất toán khoản nợ, giải chấp tài sản đảm bảo cũng như chuyển nhượng tài sản.
Theo đó:
- Người mua sẽ nộp khoản tiền mua
vào một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng nhận thế chấp, thực hiện việc ký kết
hợp đồng mua bán.
- Người bán sẽ thực hiện ký kết tất
toán khoản nợ và ủy quyền cho ngân hàng thực hiện thủ tục giải chấp tài sản bảo
đảm, thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán cùng người mua.
- Ngân hàng thực hiện việc phong
tỏa tài khoản người mua nộp vào, tất toán khoản nợ, xóa thế chấp bất động sản
được dùng làm tài sản bảo đảm, trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cuối
cùng sẽ trả khoản tiền chênh lệch giữa tiền mua và giá trị khoản nợ cho người
bán khi giao dịch mua bán hoàn tất.
Bước 3: Sau khi xóa thế chấp, bên
mua, bên bán đến văn phòng công chứng để thực hiện thực hiện ký kết hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản.
Bước 4: Bên mua nộp 01 bộ hồ sơ
thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cho
văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 5: Sau khi quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà dã được chuyển nhượng cho bên mua, ngân hàng sử dụng số tiền
đã phong tỏa để trả nợ và trả phần chênh lệch cho bên bán.
Tư vấn pháp luật miễn phí: 1900.6248 (Nguồn: Internet)
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP
TRÂN TRỌNG!