Hạn chế rủi ro và trình tự, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ
Đối với đất chưa có sổ
đỏ, để hạn chế được rủi ro khi giao dịch, mua bán, bạn cần phải chú ý một số
vấn đề sau:
Thứ nhất, tìm hiểu rõ xem mảnh
đất này thuộc loại đất gì, là đất ở hay đất nông nghiệp, người bán cho mình có
nắm rõ thông tin mảnh đất này không hay vì muốn bán được đất mà họ cung cấp
thông tin sai sự thật. Tìm hiểu xem đất có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp
với các chủ thể khác không?
Thứ hai, yêu cầu bên bán cung
cấp đầy đủ giấy tờ nhân thân, kiểm tra tình trạng hôn nhân của họ để đảm bảo
rằng việc mua bán, ký kết hợp đồng phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng, tránh sự tranh chấp
về sau này.
Thứ ba, yêu cầu bên bán phải
cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất, đất được nhà nước
giao hay mua lại từ người khác, các biên lai thu tiền nộp thuế, giấy tờ chứng
minh nguồn gốc đất.
Thứ tư, hợp đồng mua bán
giữa hai bên phải có người làm chứng, thường là mỗi bên có một người đứng ra
làm chứng, ký tên vào phần người làm chứng trong hợp đồng, yêu cầu bên bán phải
điểm chỉ vân tay vào.
Thứ năm, để bảo đảm tính xác
thực cũng như chắc chắn việc giao kết hợp đồng, thì thanh toán thực hiện tại
ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận.
Thứ sáu, nhận bàn giao nhà
đất ngay sau khi thanh toán.
Thứ bảy, để bảo đảm về mặt pháp
lý, bạn vẫn nên yêu cầu bên bán xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ
đỏ) trước, rồi mới làm hợp đồng mua bán. Bạn có thể hỗ trợ họ thực hiện thủ tục
cấp sổ và sau khi cấp sổ xong sẽ làm hợp đồng mua bán công chứng luôn.
Có một
số trường hợp đất không có sổ đỏ nhưng không phải là bất hợp pháp mà thực ra
đất đó chủ sở hữu chưa làm các thủ tục hoàn thiện về mặt pháp lý là xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Với loại đất này, người mua có thể yêu cầu
chủ sở hữu thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ để làm điều kiện mua bán hợp pháp.
Trường hợp đủ điều kiện nhưng
chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 02 giai đoạn sau:
Giai
đoạn 1: Làm Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ
gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như
sau:
1. Đơn
đăng ký, cấp Sổ đỏ theo mẫu.
2. Một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3. Giấy
tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy
chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài
sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
4.
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng
đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với
đất (nếu có).
Bước 2:
Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Thời
hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá
40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh
tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai
đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai
Khi
người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ theo
trình tự dưới đây.
Bước 1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bao gồm:
“1. Hồ
sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a)
Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu
cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ
chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng,
thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự
thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản
sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản
sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế
được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến
tài sản đó;
đ) Bản
sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định
phải có."
Công chứng hợp đồng chuyển
nhượng
Các bên mua bán công chứng
tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố
nơi có đất.
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí
trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê
khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
Nộp hồ sơ, thuế, phí và lệ phí khi sang tên Sổ đỏ.
Làm Sổ đỏ trước khi lập hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có Sổ đỏ
sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên Sổ đỏ.
