Tôi có thể sử dụng một tài sản có giá trị lớn để thế chấp cho các khoản tiền vay khác nhau từ những người cho vay khác nhau hay không?
(Ảnh sưu tầm)
1. Về việc một tài sản dùng để bảo đảm
thực hiện nhiều nghĩa vụ được quy định tại Điều 296 Bộ luật dân sự năm 2015 như
sau:
“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng
giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp
luật có quy định khác.
2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản
bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải
được lập thành văn bản.
3. Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ
đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất
cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm
đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên
cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.
Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa
đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm
việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn”.
Theo đó, một tài sản có thể được dùng để thế chấp cho các
khoản tiền vay khác nhau, nếu như tại thời điểm thế chấp, giá trị của tài sản
thế chấp lớn hơn tổng giá trị các khoản vay.
Vì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài
sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp. Cho nên, cần lưu ý về trách nhiệm bên thế chấp phải
thông báo cho bên nhận thế chấp sau biết về việc tài sản đang được dùng để thế
chấp thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần thế chấp phải được lập thành văn bản.
Theo điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày
01/09/2017 của Chính phủ, “thế chấp quyền sử dụng đất” là một trong những
trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo
đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi
tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định của pháp luật.
Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ, theo khoản 1 Điều 308 của Bộ luật này, thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa
các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
“a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác
lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng
với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự
xác lập biện pháp bảo đảm”.
Vì là cơ chế dân sự, theo khoản 2 của Điều này, “thứ tự ưu
tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng
nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế
quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của
bên mà mình thế quyền”.
2. Về việc tách thửa đất:
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Thửa đất là
phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được
mô tả trên hồ sơ”.
Tách thửa đất là việc thực hiện các thủ tục theo quy định của
pháp luật về đất đai để tách thửa đất thành các thửa đất có diện tích nhỏ hơn.
Mỗi thửa đất hình thành từ việc tách thửa đất sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013, “Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ
đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự
xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu
tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.
Hướng dẫn cụ thể nội dung này, theo khoản 31 Điều 2 Nghị định
số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại
đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Thông tin của bạn cho thấy, thửa đất của bạn tại Hà Nội. Theo
Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà
Nội, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều
kiện sau:
“a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây
dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở
lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các
phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy
định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại”.
Nếu đáp ứng điều kiện nêu trên, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ
tục tách thửa hoặc hợp thửa đất được quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao
gồm:
“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”.
Tóm lại, pháp luật quy định một tài sản có thể được sử dụng
để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Nếu muốn tách thửa đất để sử dụng quyền sử
dụng mỗi thửa đất đảm bảo cho một khoản vay, bạn nghiên cứu và thực hiện như
trên.
Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp
TRÂN TRỌNG
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua tổng đài: 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
Ngọc Châm
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn của chúng tôi:
- Dịch vụ Luật sư lĩnh vực dân sự - 0982.033.335
- Dịch vụ Luật sư lĩnh vực Hình sự - 0982.033.335
- Dịch vụ pháp lý lĩnh vực Đất đai - 0982.033.335
- Dịch vụ tư vấn nhân sự và quản lý lao động - 0982.033.335
- Dịch vụ pháp lý lĩnh vực Doanh Nghiệp - 0982.033.335
- Dịch vụ Luật sư lĩnh vực Hôn nhân và gia đình - 0982.033.335