Hiện nay, các cá nhân, hộ gia đình thế chấp GCN QSDĐ để thực hiện vay vốn tại ngân hàng ngày càng tăng. Khi đó, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người đi vay, tuy nhiên ngân hàng sẽ giữ GCN QSDĐ của người đi vay để đảm bảo người đi vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Việc thế chấp GCN QSDĐ luôn tồn tại rủi ro, chẳng hạn như trường hợp tài sản bị xử lý do người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do vậy, người bán đất không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như đã giao kết.
Hiện
nay, các cá nhân, hộ gia đình thế chấp GCN QSDĐ để thực hiện vay vốn tại ngân
hàng ngày càng tăng. Khi đó, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người đi vay, tuy
nhiên ngân hàng sẽ giữ GCN QSDĐ của người đi vay để đảm bảo người đi vay thực
hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Việc thế chấp GCN QSDĐ luôn tồn tại rủi ro,
chẳng hạn như trường hợp tài sản bị xử lý do người đi vay không thực hiện nghĩa
vụ trả nợ cho ngân hàng. Do vậy, người bán đất không thể thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ như đã giao kết.
Pháp luật đã có quy định
về mua bán tài sản thế chấp như sau:
Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng
cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của
Bộ luật này.”
Như vậy, theo nguyên tắc,
bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục
sang tên nếu được ngân hàng đồng ý. Việc sử dụng mảnh đất đó có thể thực hiện
theo một trong các trường hợp sau:
Trường
hợp 1: Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đang thế chấp
để thu hồi nợ
Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên
chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng (cả gốc và lãi). Sau đó, ngân hàng
sẽ trả lại GCN QSDĐ cho bên chuyển nhượng (người sử dụng đất) để bên chuyển nhượng
giao cho bên nhận chuyển nhượng.
Lưu ý: Khi bên nhận
chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng, khi đó GCN QSDĐ vẫn đang thế chấp
tại ngân hàng. Việc bên nhận chuyển nhương giao tiền cho bên chuyển nhượng chỉ
là một khoản tiền ứng ra, nên khi chuyển tiền bên chuyển nhượng nên lập thành
văn bản để tránh bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao GCN hoặc không
chuyển nhượng QSDĐ nữa.
Trường
hợp 2: Bên đi vay thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản
khác để đảm bảo cho khoản vay thay cho GCN QSDĐ.
Việc bên đi vay thế chấp
GCN QSDĐ tại ngân hàng là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.
Do đó, khi bên đi vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ
cho ngân hàng, ngân hàng sẽ trả lại GCN QSDĐ và ra thông báo giải chấp để thực
hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sau khi được Ngân hàng
trả lại GCN QSDĐ, bên đi vay có thể thực hiện các giao dịch với QSDĐ bình thường.
Hy vọng rằng sự tư vấn
của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những
vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể
liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng
Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail:
luathongthai@gmail.com
Trụ
sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường
Chiến Thắng, Thanh Xuân).
