Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dân dã thường gọi là mua bán đất) là loại giao dịch phổ biến trên thị trường hiện nay. Khi mật độ dân cư gia tăng, quyền sử dụng đất là một tài sản ngày càng có giá trị, giao dịch chuyển nhượng ngày càng sôi động.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dân dã thường gọi
là mua bán đất) là loại giao dịch phổ biến trên thị trường hiện nay. Khi mật độ
dân cư gia tăng, quyền sử dụng đất là một tài sản ngày càng có giá trị, giao dịch
chuyển nhượng ngày càng sôi động.
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa
các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa
vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là
việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện
tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền
sử dụng đất nói chung mà thôi.
Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện quản lý. Chủ sở hữu đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về bản
chất, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, giá trị theo thị trường, giá trị
mua bán theo thỏa thuận.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất đặc biệt
hơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ về hình thức-
phải lập thành văn bản và công chứng
2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà ở
Trong các loại tài sản mà cá nhân, tổ chức được pháp
luật cho phép sở hữu, quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất là
một loại tài sản đặc biệt và cá nhân, tổ chức phải thỏa mãn đầy đủ những điều
kiện do luật định mới có thể chuyển nhượng các tài sản này cho các chủ thể
khác. Các điều kiện này bao gổm:
- Có các giấy tờ quyến sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở theo quy định của pháp luật (các giấy tờ này có thể gồm Giấy chứng nhận
quyển sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trong trường hợp
chuyển đổi quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp thì là quyết định giao đất, cho
thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì chỉ cần khi có Giấy chứng
nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc các giấy tờ thay thế khác theo quy
định của pháp luật);
- Đất không có tranh chấp: Để thực thi điều kiện
này, các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh chấp”. Theo quy định tại
khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Về
các loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số
05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia thành “tranh chấp
ai có QSDĐ” và “tranh chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên
quan đến QSDĐ”.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án
Điều kiện chuyển QSDĐ nói chung, chuyển nhượng QSDĐ ở
nói riêng theo pháp luật đất đai là “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành
án”. Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi hành án dân
sự, giao dịch chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm
ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê biên. Các trường hợp liên quan đến việc
kê biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:
+ Thứ nhất, kê biên QSDĐ theo pháp luật tố tụng dân
sự. Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai
đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật.
+ Thứ hai, sau khi bản án, quyết định có hiệu lực
pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án.
Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị kê biên thi
hành án nhưng nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng,
cầm cố, thế chấp tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để
thi hành và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo thi
hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác.
+ Thứ ba, QSDĐ bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn,
biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế
thi hành án mà QSDĐ bị chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho người khác
thì QSDĐ bị kê biên, xử lý để thi hành án.
+ Thứ tư, việc kê biên, xử lý QSDĐ là tài sản chung
của người phải thi hành án với người khác: Việc kê biên, xử lý đối với tài sản
chung là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các tài sản khác
không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của đương sự theo quy định tại khoản
4 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất: Theo pháp luật
đất đai, thời hạn sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là “ổn định, lâu
dài”, thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức được xác định “theo thời hạn của dự
án”. Do vậy, thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” hay “xác định cụ thể” sẽ
căn cứ vào chủ thể hợp đồng.
Khác với các loại hợp đồng chuyển nhượng tài sản
khác, hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà gắn liền với
đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng hợp pháp và đãng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyển để có hiệu lực pháp luật. Các bước thực hiện cụ thể
như sau:
3. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ký kết hợp đồng chuyên nhượng quyển sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà tại phòng/văn phòng công chứng. Thông thường, các văn phòng
công chứng sẽ yêu cầu các bên sử dụng các mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và quyển sở hữu nhà ở do các văn phòng này soạn sẵn. Tuy nhiên, trong trường
hợp các bên có thuê luật sư để giúp các bên soạn thảo hợp đổng chuyển nhượng,
các bên có thể để nghị các văn phòng này công chứng dựa trên hợp đồng do các
bên chuẩn bị.
Hồ sơ cần chuẩn bi gồm:
* Đối với bên chuyển nhượng:
- Giấy CMND, hộ khẩu của bên chuyển nhượng (trong
trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy đủ
giấy tờ của cả hai vợ chồng);
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác
nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn);
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho
riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản;
và
- Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
* Đối với bên nhận chuyển nhượng:
- Giấy CMND, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng
(trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy
đủ giấy tờ của cả hai vợ, chồng); và
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác
nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
4. Thủ thục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1. Ký hợp đồng Chuyển nhượng sử dụng đất. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký
chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà sang cho bên nhận chuyển nhượng tại
chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện nơi có đất.
Hồ sơ nộp bao gồm:
- Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo mẫu;
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (có công chứng);
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Giấy CMND, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên
chuyển nhượng; và
- Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối
với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai
thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người
sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối
với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Cơ quan thuế xác định các loại thuế có
liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ áp dụng đối với giao dịch chuyển nhượng.
Cơ quan thuế sẽ thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn
không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính từ Văn phòng
đăng ký đất đai.
Bước 5: Các bên nộp chứng từ đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính theo quy định cho Văn phòng đãng ký đất đai. Trong thời hạn
30 ngày kể từ ngày hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tùy vào trường hợp chuyển nhượng
một phần hay toàn bộ quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Văn phòng đăng ký đất
đai sẽ thực hiện như sau:
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã
cấp trong trường hợp nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu
toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận; hoặc
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyển cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người nhận chuyển nhượng; và xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển
nhượng trong trường hợp chuyển quyển sử dụng một phẩn diện tích thửa đất, một
phần tài sản gắn liển với đất đã cấp Giấy chứng nhận hoặc chuyển quyển sử dụng
một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận.
Trên đây là những tư vấn của Công ty Luật Hồng Thái
về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những lưu ý.
Mọi thông tin thắc mắc hay yêu cầu sử dụng dịch vụ,
Quý khách vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT HỒNG THÁI
- Tư
vấn hotline: 0962.893.900
- Email:
Tuvandoanhnghiep@gmail.com
- Website:
https://luathongthai.com
Địa chỉ:
VP6, 2742 Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội
Dịch vụ đất đai - Luật Hồng Thái:
- Tư vấn pháp lý về đất đai;
- Kiểm tra pháp lý thửa đất;
- Tư vấn dự án;
- Sang tên sổ đỏ;
- Giải quyết tranh chấp đất đai
........