Hotline: 098.203.3335
TRANH TỤNG - TỐ TỤNG HÌNH SỰ - DÂN SỰ - HÀNH CHÍNH - ĐẤT ĐAI - HÔN NHÂN GIA ĐÌNH
 

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP


Trụ sở chính:
Trụ sở chính: 38LK9, Tổng cục V, Bộ Công an, Tân Triều, Hà Nội

098 203 3335 (24/7)
luathongthai@gmail.com

Biện pháp bảo đảm đặt cọc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(Số lần đọc 1986)
Đặt cọc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một việc làm phổ biến để xác nhận ý chí của bên mua và bên bán để thực hiện hợp đồng mua bán. Hiểu biết đầy đủ và có tư vấn về đặt cọc giúp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chặt chữ, loại bỏ được các rủi ro không đáng có trong giao dịch

Định nghĩa đặt cọc

Điều 328 Bộ luật dân sự quy định:

“ 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đặc điểm của đặt cọc

Thứ nhất, đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật có tính thanh toán cao. Đối tượng của đặt cọc là tiền thì vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Đặt cọc nên được thể hiện bằng văn bản để xác định đối tượng của đặt cọc, số lượng, chủng loại tài sản đặt cọc, các quyền và nghĩa vụ của hai bên.

Thứ hai, mục đích của đặt cọc là để đảm bảo cho hợp đồng được giao kết. Trường hợp hợp đồng được thực hiện thì bên nhận đặt cọc trả lại tài sản đặt cọc cho Bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối nhận giao kết thì phải trả tiền cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hình thức của hợp đồng đặt cọc

Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định bắt buộc về hình thức văn bản của hợp đồng đặt cọc. Có nghĩa là không có quy định bắt buộc về hình thức, các bên có thể ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng miệng, tin nhắn chốt cọc trao đổi.  

 Giao dịch dân sự được hình thành dựa trên sự thỏa thuận, thiện chí, tin tưởng lẫn nhau nên pháp luật ngày càng hướng tới sự tự do trong các cơ chế thỏa thuận, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Tuy nhiên để đảm bảo tốt nhất cho quyền lợi của mình khi không may xảy ra tranh chấp, các bên vẫn nên có những hình thức xác lập thỏa thuận để pháp luật dễ nhận biết và xử lý cũng như dễ dàng cho các bên chứng minh. Bởi đặt cọc không chỉ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà còn có chức năng bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu bên nào vi phạm cam kết về việc bảo đảm giao kết hợp đồng phải chịu chế tài theo quy định. Nếu giao kết bằng lời nói (bằng miệng) như những giao dịch đơn giản khác sẽ rất khó khăn trong việc chứng minh có giao dịch đó và có vi phạm.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau: “trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, tài sản đặt cọc được xử lý theo những hướng sau:

Thứ nhất, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Đặt cọc dùng để bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng, do đó khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì việc đặt cọc chấm dứt và tài sản bảo đảm có thể được xử lý bằng cách trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Thứ hai, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp đặt cọc bảo đảm cho giao kết và thực hiện hợp đồng. Nếu một bên làm trái thỏa thuận thì sẽ áp dụng chế tài đặt cọc do luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận. Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc có thể được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được bù trừ cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên đặt cọc.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự được pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận cùng với hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác. Đặt cóc có ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác đó là được sử dụng để đảm bảo cho việc giao kết một giao dịch nào đó. Vì vậy, pháp luật dân sự cần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về biện pháp này để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ.

Những lưu ý khi đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị, thông thường, trước khi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, các bên thỏa thuận với nhau về việc đặt cọc để xác nhận giao dịch, khoản đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên theo nguyên tắc cơ bản của Luật dân sự là thỏa thuận, các bên có quyền thỏa thuận về việc đặt cọc, nội dung không trái quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Trường hợp đặt cọc theo Luật không bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên để đảm bảo về quyền lợi của các bên cũng như củng cố tính pháp lý thì nên được lập thành văn bản đầy đủ nội dung và nên có người làm chứng để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp thì có giấy tờ làm cơ sở pháp lý.