Thời điểm hiệu lực của việc chuyển nhượng đất còn nhiều vướng mắc

Người dân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác nếu đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật về việc chứng minh giấy xác nhận quyền sử dụng đất theo nhiều cách khác nhau.

Theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua một hình thức chuyển đổi nhất định như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng hoặc cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Như vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên.

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”; Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế); Đăng ký biến động đất đai và  nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Vậy để hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý thì bắt buộc phải được lập thành văn bản công chứng, chứng thực. Tuy nhiên không giống như luật dân sự việc chuyển nhượng tài sản có hiệu lực là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.Theo khoản 1 Điều 401 Bộ luật dân sự 2015 “Hiệu lực của hợp đồng Hợp đồng được giao kết  có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.” Còn đối với Luật đất đai 2013 thì để việc chuyển nhượng có hiệu lực theo Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: " Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính." Như vậy việc chuyển đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi đăng kí vào sổ địa chính.

Vấn đề pháp sinh ở đây là khi hai bên đã kí hợp đồng có công chứng chứng thực nhưng chưa đăng kí vào sổ địa chính. Sau một thời gian giá đất tăng hoặc do một số lý do nào đó bên bán không đồng ý bán đất nữa tức là bên bán đã vi phạm hợp đồng theo pháp luật dân sự vì hợp đồng có hiệu lực từ lúc giao kết. Tức là bên bán phải có nghĩa vụ giao đất cho bên mua nhưng họ nhất quyết không giao đất. Trong trường hợp này, bên nào cũng muốn có quyền sử dụng mảnh đất đó. Tuy nhiên nếu bảo vệ quyền lợi của người mua mà áp dụng luật đất đai về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao thì phải đăng ký vào sổ địa chính thì người mua vẫn chưa đủ điều kiện là chủ sở hữu miếng đất đó, nên trong trường hợp này người mua phải làm như thế nào thì pháp luật chưa thông nhất cũng như chưa hướng dẫn cụ thể để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ.

Kết luận, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc chuyển nhượng đất, Nhà nước nên đưa ra hướng giải quyết chi tiết hơn về việc Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng và Hiệu lực của việc chuyển nhượng để khi phát sinh tranh chấp người dân có hướng giải quyết kịp thời.