Thời điểm được chuyển nhượng, tặng cho đất khi không có Sổ đỏ

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện đều phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên có những trường hợp khi mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thực hiện được. Chúng ta cùng nhau phân tích nội dung trên.

I. Căn cứ pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Bộ luật dân sự 2015
II. Nội dung tư vấn
Trường hợp không có Sổ đỏ vẫn được chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 (khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận).
Trường hợp 2: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng được quyền chuyển nhượng, tặng cho. 
2. Thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất không có Sổ đỏ
2.1 Thời điểm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nhận thừa kế nhưng đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”.
Theo đó, nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận (người để lại di sản chưa được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất lần đầu) thì thời điểm được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đó là khi có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định, nếu còn nợ tiền thì phải nộp trước khi chuyển nhượng, tặng cho.
Lưu ý: Mặc dù pháp luật quy định rõ khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất chỉ cần có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất là sẽ có quyền chuyển nhượng, tặng cho,… nhưng khó thực hiện trên thực tế.
2.2 Thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi không có Giấy chứng nhận (bản chất là có Giấy chứng nhận nhưng đứng tên người chết) vì tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Riêng đối với trường hợp này thì thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng người thừa kế không được đứng tên (không có Giấy chứng nhận đứng tên mình) thì thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho là thời điểm người để lại di sản chết.
Mặc dù người thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất (không được đứng tên) nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau:
- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nếu tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 (người nhận tặng cho phải là hộ gia đình, cá nhân cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam) và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.

Mời bạn đánh giá bài viết này!

Có thể bạn quan tâm?

Địa chỉ chi nhánh: Số 26 Đoàn Thị Liên, phường Phú Lợi, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
PNV – Địa chỉ: VP 6, Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Email: luathongthai38@gmail.com
Hotline: 0976.933.335
Đơn vị liên kết:
- Viện Kinh tế Công nghệ Việt nam
- Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Xuất Nhập khẩu HILAP