Câu hỏi: Luật sư cho em hỏi, Nhà ở xã hội có cần chứng thư bảo
lãnh ngân hàng không? Bên nào sẽ chịu chi phí để có chứng thư bảo lãnh đó? Nếu
không cần chứng thư bảo lãnh thì lỡ chẳng
may chủ đầu tư không có khả năng bàn giao nhà (xây giữa chừng hết tiền, ....)
thì ai sẽ chịu trách nhiệm trả lại tiền đã đóng cho bên mua?
Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Hồng
Thái và Đồng Nghiệp. Về câu hỏi của bạn,công ty Luật Hồng Thái và Đồng Nghiệp
xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:
1/ Căn cứ pháp lý.
- Luật kinh doanh bất động sản 2014.
- Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng
(được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN)
2/ Nhà ở xã hội có cần chứng thư bảo lãnh ngân hàng không?
Theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Bảo
lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có nội dung như
sau:
“Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực
thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ
đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng
thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên
thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại
khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi
bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua,
thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn
giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở
theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có
trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng
theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật
về bảo lãnh.”
Theo đó, tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (được
sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN) có quy định như sau:
“Điều 12. Quy
định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bảo lãnh trong
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà
ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại
cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện
nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền
đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã
ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.”
Tổng đài tư vấn: 19006248 (24/7)
Như vậy, tất cả các loại hình bất động sản hình thành trong
tương lai đều phải được ngân hàng thương mai bảo lãnh kể cả nhà ở xã hội hay
nhà ở thương mại. Tuy nhiên để có được chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng thương mại thì các dự án phải đáp ứng đầy đủ
các điều kiện kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh
bất động sản và Thông tư 07/2015/TT-NHNN:
“Điều
55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản
vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung
cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có
biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về
việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư
về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải
nêu rõ lý do.
Điều
10. Điều kiện đối với khách hàng
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét,
quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi
khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân
sự theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ
nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với
mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết
của tổ chức tín dụng khác
3. Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ
chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện
nghĩa vụ bảo lãnh.”
Nếu như dự án nhà ở xã hội mà bạn đang định ở đủ các điều kiện
trên thì họ sẽ được ngân hàng thương mại bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
Việc lựa chọn ngân hàng nào sẽ bảo lãnh dự án sẽ do Ngân Hàng Nhà Nước chỉ đạo.
Khi dự án chậm bàn giao hoặc chủ đầu tư mất năng lực tài chính không thể xây tiếp
được dự án thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các
khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng
bảo lãnh đã ký kết. Việc khách hàng khi mua căn hộ hình thành trong tương lai
mà không có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thì có nguy cơ gặp rủi rất cao
do các dự án không đảm bảo việc bàn giao đúng thời hạn trong tương lại.
Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn
phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ
thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ với các Luật sư chuyên gia
của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp
luật 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com.
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường
Chiến Thắng, Thanh Xuân).
D.K
Dịch vụ sang tên sổ đỏ uy tín - chất lượng - nhanh chóng tại Hà Nội chỉ 01 triệu đồng' ( 08:41 | 29/09/2018 )
Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, hưởng thừa kế,... từ cá nhân này sang cá nhân...
Những dịch vụ bị cấm kinh doanh tại chung cư
Những tòa nhà chung cư cao tầng mọc lên ngày càng nhiều, nhiều người chọn cho mình một căn phòng... | Nhà chung cư là địa điểm kinh doanh được không?
Những tòa nhà chung cư cao tầng mọc lên ngày càng nhiều, nhiều người chọn cho mình một căn phòng... |
|