Khi nền kinh tế phát triển nhu cầu giao dịch bất động sản của người dân tăng, nhưng thực tế số người có thể sở hữu được bất động sản phần lớn là những người có thu nhập cao, các giao dịch nhà đất thưởng diễn ra nhanh, và phát sinh như rủi ro nhất định, vì vậy người dân thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất cần hết sức lưu ý, nên tham khảo các luật sư, văn phòng luật sư, văn phòng công chứng.
Tuy nhiên, việc mua, nhận chuyển nhượng nhà đất
thông qua các giao dịch mà tài sản là đất đai - nhà ở không có sổ đỏ thì sẽ là
một quyết định rất mạo hiểm và tiểm ẩn nhiều rủi ro. Dưới góc độ pháp lý thì
việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi ro
sau:
1. Hợp đồng
mua bán không được công chứng
Theo tinh thần của Điều 40 Luật Công chứng 2014, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công chứng nếu có bản sao Sổ đỏ. Do
đó, nếu như không có Sổ đỏ, hai bên chỉ có thể giao kết qua hợp đồng viết
tay.
Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng
viết tay sẽ bị coi là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là người mua sẽ phải trả lại đất và
nhận lại tiền. Trong trường hợp giá đất lúc hoàn trả đã tăng mạnh so với lúc
mua, người mua sẽ là người chịu thiệt.
Tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6248 (Nguồn: Internet)
2. Khó xác
minh nguồn gốc của đất
Đất không có Sổ đỏ nên rất khó xác minh được
nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp,
đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua
có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
3. Giao dịch
vô hiệu
Khi tranh chấp xảy ra, các bên yêu cầu tòa án
giải quyết. Tòa án thụ lý vụ việc, căn cứ Khoản 2, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 thì: “…Trường
hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công
chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó....”. Như vậy giao dịch mua bán
quyền sử dụng đất có thể bị tuyên giao dịch vô hiệu.
Hậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết
theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 131 quy định về hậu quả pháp lý của
giao dịch dân sự vô hiệu, quy định như sau:
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác
lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi
phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật
thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức
không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi
thường."
Trường hợp này, người mua sẽ phải trả lại
nhà – đất đã mua trước đây cho bên bán và bên bán sẽ trả lại tiền và những gì
đã nhận của bên mua. Có thể nói, trong mọi trường hợp bên mua sẽ luôn có nguy
cơ bị thiệt hại.
4. Khó có thể
thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản
Sau khi mua nhà – đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ rất
khó hoặc bị gây phiền hà khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế...hoặc các giao dịch khác liên quan tới tài sản bởi như trên đã phân
tích, pháp luật quy định khi tiến hành các giao dịch liên quan tới nhà đất thì
hình thức và nội dung giao dịch sẽ phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật
liên quan.
Khi thực hiện giao dịch như trên, có thể tản sản đã được bán,
chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhiều người cũng bằng các giao dịch không
được pháp luật công nhận. Hậu quả tất yếu của giao dịch này sẽ dẫn tới sự tranh
chấp về lợi ích giữa các bên mua với nhau.
Từ một số phân tích nêu trên, Luật Hồng Thái khuyến cáo các tổ
chức, cá nhân không nên mạo hiêm với những gao dịch liên quan đến
nhà đất mà giấy tờ không rõ ràng để tránh rủi ro. Khi đã tiến hành
thủ tục chuyển nhượng thì cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục theo quy định của
pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP
TRÂN TRỌNG!
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006248 hoặc E-mail: luathongthai@gmail.com
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội (cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
Phạm Vân
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn của chúng tôi:
- Dịch vụ tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn pháp luật Hình sự qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn pháp luật Đất đai qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn lao động trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn Hôn nhân và gia đình trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn Doanh nghiệp trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn Sở hữu trí tuệ trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dich vụ tư vấn pháp luật Thuế trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
- Dịch vụ tư vấn pháp luật Hành chính trực tuyến qua tổng đài điện thoại 1900.6248
Trân trọng cảm ơn!
Bạn cũng có thể tham khảo các bài viết khác có nội dung liên quan:
Phân biệt giữa sổ đỏ và sổ hồng? Hiện nay dùng sổ đỏ hay dùng sổ hồng?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư... |
Làm gì khi bên bán không tách sổ đỏ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất?
Hiện nay có rất nhiều trường hợp khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất mà đã có hợp đồng chuyển... |
Có thể tự ý xây dựng chuồng trại chăn nuôi trên đất nông nghiệp hay không?
Có thể tự ý xây dựng chuồng trại chăn nuôi trên đất nông nghiệp hay không? |
Tài sản của vợ chồng có bắt buộc phải đứng tên chung không?
Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản... |