Để đảm bảo việc mua bán đất ruộng đúng theo quy định của pháp luật thì các bên giao dịch cần đảm bảo những điều kiện gì?
Để thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, theo Khoản 1, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng
đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
- Có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng
đất.
- Việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài
ra, để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, các bên phải
thỏa mãn những điều kiện sau:
Thứ nhất, đối với bên
chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật
Đất đai 2013 quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì
có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
…
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn
với hộ gia đình, cá nhân khác;
c)
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;…”
Tư vấn pháp luật đất đai 1900.6248 (Nguồn: Internet)
Thứ hai, đối với bên nhận
chuyển nhượng. Theo khoản 3 điều 191 Luật đất đai
2013:
“Điều
191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
…3.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”
Theo đó, điều kiện để hộ
gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là phải trực tiếp sản
xuất nông nghiệp.
Thứ ba, hạn mức nhận
chuyển nhượng đất nông nghiệp. Điều 44 Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân.
Cụ thể, hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng
đối với các hình thức nhận chuyển nhượng cụ thể như sau:
-
Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối
với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu
vực đồng bằng sông Cửu Long;
-
Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối
với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
Trường
hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn
nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển
quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối)
bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
Về thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện như sau:
Bước
1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
nơi có đất. Hồ sơ gồm:
-
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
(theo mẫu);
-
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(đã công chứng)
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Giấy tờ về nhân thân của hộ gia đình, cá
nhân, chuyển quyền và nhận quyền;
-
Giấy tờ về việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính;
-
Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu từ
phía cơ quan nhà nước.
Bước
2: Nộp thuế, lệ phí trước bạ theo hướng dẫn.
Bước 3: Nhận GCN đã được thay đổi thông tin người sử dụng
đất theo yêu cầu.