|
BỘ XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 02/2016/TT-BXD
|
Hà Nội, ngày 15 tháng 02 năm 2016
|
THÔNG TƯ
BAN HÀNH QUY CHẾ
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Căn
cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;
Căn
cứ Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn
cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Xét
đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,
Bộ
trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều 1. Ban
hành kèm theo Thông tư này Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều 2. Thông
tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02 tháng 4 năm 2016. Các văn bản sau đây
hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành:
a)
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
b)
Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung
cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Các
quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành và Ủy
ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trước ngày
Thông tư này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy định thuộc phạm vi điều
chỉnh của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư
này thì thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được
ban hành kèm theo Thông tư này.
Điều 3. Bộ
trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các tổ chức, cá nhân có
liên quan chịu trách nhiệm thi hành Thông tư này./.
|
Nơi nhận:
-
Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- Hội đồng dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
- Văn phòng Tổng bí thư;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Văn phòng Trung ương Đảng;
- Văn phòng Chính phủ;
- Tòa án Nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao;
- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Cục Kiểm tra văn bản QPPL - Bộ Tư pháp;
- Công báo, Website của Chính phủ, Website của BXD;
- Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Lưu: VT, Cục QLN (5b).
|
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Phạm Hồng Hà
|
QUY CHẾ
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH
CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1.
Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục
đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm:
a)
Nhà chung cư thương mại;
b)
Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c)
Nhà chung cư phục vụ tái định cư;
d)
Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.
2.
Khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với nhà chung cư cũ thuộc
sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại. Đối với nhà chung cư xã hội
chỉ để cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể nhiều người
trong một phòng thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế này.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Chủ
đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban
quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
2. Cơ
quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3.
Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong
Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Nhà
chung cư là nhà ở được quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở.
2. Tòa nhà chung cư là một khối nhà chung
cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án
do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa
nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án
do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều
chủ sở hữu.
4. Nhà
chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng
cho mục đích để ở.
5. Nhà
chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng
để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ,
thương mại.
6. Chủ
đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân
được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong
đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan (sau
đây gọi chung là chủ đầu tư).
7. Chủ
sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không
phải là căn hộ trong nhà chung cư.
8. Người
sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác
trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý
sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
9. Đại
diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư
là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác
không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở
hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp pháp (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở
hữu căn hộ).
10. Nhà
chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối với
toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu
riêng.
11. Nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên,
trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng
chung của các chủ sở hữu.
12. Phần
sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, các hệ thống thiết bị,
hệ thống hạ tầng kỹ thuật được quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở
nhưng thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư.
13. Phần
sở hữu chung của khu căn hộ là phần diện tích, các hệ thống thiết bị quy định
tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng
chung của các chủ sở hữu khu căn hộ.
14. Phần
sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại là phần diện tích, các
hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ
thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của chủ sở hữu khu chức năng này.
15. Phần
sở hữu chung của cụm nhà chung cư là phần diện tích, các công trình, hệ thống
thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng
chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể
phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các công trình, thiết bị
khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho
nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.
Điều 4. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
1.
Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự
án được phê duyệt.
2. Việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng
nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên
quan.
3. Việc
đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở
các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành,
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích,
công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;
việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải
tuân thủ các quy định của pháp luật.
4. Chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý
vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ
phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và
pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư,
quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong
quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
5.
Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực
hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư
theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư
không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các
chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
6.
Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được
giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
7. Mọi
hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp
thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
Chương II
NỘI DUNG QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung
cư
1. Chủ
sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều
76 và Điều 77 của Luật Nhà ở.
2. Chủ
đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư; hồ sơ này bao gồm:
a) Hồ
sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt,
bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật
về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì
phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ dự án được
duyệt);
b)
Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy
định của pháp luật về xây dựng;
c)
Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà
cung cấp thiết bị lập;
d) Bản
vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế
đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và
khu vực để xe công cộng.
3. Việc
lưu trữ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này được quy định như sau:
a) Chủ
đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn
20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản
lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản
yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ
hồ sơ sao y từ bản chính quy định tại Khoản 2 Điều này cho Ban quản trị nhà
chung cư;
b)
Sau khi nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có trách
nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản
lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải
cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận
hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
c)
Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà chủ đầu tư không bàn
giao hồ sơ nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban
nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây
gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp quận) yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.
Trong
thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị
nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn
giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư
bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của
Ủy ban nhân dân cấp quận mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì bị
xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định của
Quy chế này.
4.
Trước khi bàn giao hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư
hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết
bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật
Nhà ở; việc bàn giao thực tế hiện trường và bàn giao hồ sơ nhà chung cư phải lập
thành biên bản có xác nhận của các bên.
Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu
1. Phần
diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản
1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng
thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư
(sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).
Kèm
theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo
quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.
2.
Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu
lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng
và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật
về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có
quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
3. Chủ
sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần
sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm
đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh
hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của
nhà chung cư.
Điều 7. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Phần
diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà
chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải
được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán,
thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở;
phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công
năng thiết kế được phê duyệt.
2. Đối
với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê
duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình
này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu
trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế
được phê duyệt.
3. Đối
với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt
thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình
này.
4. Đối
với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu
nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản
lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường
hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư
quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý
phần sở hữu chung này.
5. Đối
với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực
hiện quản lý theo quy định sau đây:
a)
Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng,
dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm
cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này
được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;
b)
Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch
vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý
phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này
được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu
nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức
năng này thực hiện quản lý.
Đối với
phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm
cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo
quy định tại Khoản 4 Điều này.
6. Đối
với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban
quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà
chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
7. Đối
với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung
cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.
8.
Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu
lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện
theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp
pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ.
Điều 8. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của
nhà chung cư
1. Chỗ
để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng
và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại
tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi
rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục
đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của
Luật Nhà ở.
2. Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của
chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy
định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản
lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu
thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc
thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.
3. Đối
với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 101 của
Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà
chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản
trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định
giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để
xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban
quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác
thực hiện quản lý chỗ để xe này.
4. Đối
với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại Điểm b Khoản
1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định sau đây:
a)
Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây
gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho
các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Trường
hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ
có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc
cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc
phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng
chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc
một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;
b)
Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ
đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những
người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận
được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ
để xe này;
c) Việc
mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này có thể
ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng;
tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe
được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp
thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông
giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ
để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe
theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;
d)
Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe
này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng
nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;
đ)
Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản
này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện
tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được
tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ;
trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư
phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;
e) Chỗ
để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý;
trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của
Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để
xe này.
5. Việc
quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng
không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực hiện theo quy định
sau đây:
a)
Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để
xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản
lý;
b)
Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu
chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư thì
việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê
chỗ để xe;
c)
Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê
duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe
này.
6. Tổ
chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này có
trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này;
trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo
thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.
Điều 9. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy
chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng với các nội dung quy định tại
Khoản 2 Điều này và tuân thủ theo mẫu quy định tại phụ lục số 01 ban hành kèm
theo Quy chế này.
2. Bản
nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu sau đây:
a)
Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra
vào nhà chung cư;
b)
Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và việc xử lý các hành vi
vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
c)
Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư;
d)
Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu
riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;
đ)
Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;
e)
Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụng nhà
chung cư;
g)
Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
h)
Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư.
3.
Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách
nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Khoản
1, Khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công bố công
khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực
lễ tân của tòa nhà chung cư.
4.
Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có thể xem xét, sửa đổi,
bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư lập nhưng các nội
dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở và
quy định của Quy chế này. Sau khi họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản
trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư đối với trường hợp
không phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm công khai Bản nội quy này tại
khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung
cư.
Điều 10. Quản lý vận hành nhà chung cư
1. Hoạt
động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
a) Điều
khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước,
máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa
cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng
chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
b)
Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn
hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt
động bình thường;
c)
Các công việc khác có liên quan.
2.
Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm
a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại Khoản 1
Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng
không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn
vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ
để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách
nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban
quản trị nhà chung cư.
Điều 11. Bảo trì nhà chung cư
1. Hoạt
động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng,
sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm
tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc
các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.
2. Chủ
sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh
phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của
Luật Nhà ở và Quy chế này.
Trường
hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở
hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa
chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được
tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện,
nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu
chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có
trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị
thi công sửa chữa các hư hỏng này.
3. Việc
bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của
pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà
chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện.
Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể
thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.
4.
Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại
Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này.
5.
Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo
trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này và kế hoạch bảo
trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này;
trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản
trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp
luật có liên quan nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất.
6. Việc
thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định
tại Mục 4 Chương III của Quy chế này.
Chương III
TỔ CHỨC VIỆC
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1. HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 12. Hội nghị nhà chung cư
1. Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại
diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
2. Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của
đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không
tham dự (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác
trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp
thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).
3. Hội
nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý,
sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở và quy định tại
Quy chế này.
Điều 13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu
1. Điều
kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau:
a) Hội
nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày
nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã
được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán); trường hợp
quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ
được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ
được bàn giao;
b) Hội
nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi
tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại
không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã
nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.
2. Điều
kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định
như sau:
a) Đối
với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu
căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không
đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần thứ hai
khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu
triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không có đủ số người tham dự theo quy định tại
Điểm này thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà
chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phường) tổ chức hội nghị
theo quy định tại Khoản 5 Điều này;
b) Đối
với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải có đủ số người đã đồng ý nhập tòa
nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này tham dự; trường
hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ số người tham dự theo quy định thì
triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu 50% số người đã đồng ý nhập tòa
nhà vào cụm nhà chung cư tham dự; nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không đủ
số người tham dự thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị theo
quy định tại khoản 5 Điều này, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ chức họp hội
nghị nhà chung cư riêng theo quy định tại Điểm c Khoản này;
c)
Trường hợp tòa nhà chung cư trong cụm không có đủ số người tham dự hội nghị cụm
nhà chung cư sau khi triệu tập lần thứ hai theo quy định tại Điểm b Khoản này
thì các chủ sở hữu tòa nhà này có thể tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập
Ban quản trị tòa nhà riêng theo quy định tại Điểm a Khoản này.
3. Chủ
đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (nếu là nhà
chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung họp, thông báo
thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có thể tổ chức họp trù bị để
chuẩn bị các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính thức. Nội dung chuẩn bị tổ
chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây:
a) Kiểm
tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy
quyền thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp;
b) Dự
thảo quy chế họp hội nghị nhà chung cư;
c) Dự
kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);
d) Dự
thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề xuất tên gọi của Ban quản trị
theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 23 của Quy chế này, đề xuất danh sách, số
lượng thành viên Ban quản trị, dự kiến Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà
chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị);
đ) Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm
đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự thảo kế hoạch bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường
hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không có chức
năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành
nhưng không tham gia quản lý vận hành và không ủy thác cho đơn vị khác quản lý
vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị thì phải đề xuất mô hình
hoạt động của Ban quản trị, dự thảo quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị;
e)
Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập, sân tennis, khu spa,
siêu thị và các dịch vụ khác (nếu có);
g)
Các đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo
cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu.
4. Hội
nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau đây:
a)
Quy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp
bất thường);
b)
Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh
sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có
thành lập Ban quản trị);
c) Sửa
đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);
d)
Các nội dung quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều này; riêng đối với giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định
của Quy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành;
đ)
Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp
trong quá trình sử dụng nhà chung cư;
e)
Các nội dung khác có liên quan.
5. Ủy
ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu
khi có một trong các trường hợp sau đây:
a)
Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ
50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này nhưng chủ
đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu
căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị;
b) Chủ
đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng không có đủ số người tham
dự hội nghị theo quy định tại Khoản 2 Điều này và chủ đầu tư hoặc đại diện chủ
sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị.
6.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ
hoặc nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 5 Điều
này, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần
đầu. Kết quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ
chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư
như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức.
Điều 14. Hội nghị nhà chung cư bất thường
1. Hội
nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau
đây:
a) Bầu
thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết,
mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì
chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất
thường;
b) Miễn
nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;
c) Bầu
thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn
nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của
các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm
b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thay thế thành viên Ban quản trị nhà
chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này;
d)
Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị
điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
đ)
Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ
đã nhận bàn giao.
2. Điều
kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường được quy định
như sau:
a)
Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong các vấn đề quy định
tại các Điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 50% đại diện
chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự;
b)
Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy
định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề
nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.
3. Điều
kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường được quy định
như sau:
a)
Trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu mới toàn bộ
Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung quy định tại Điểm d Khoản
1 Điều này thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn
giao của cụm nhà chung cư tham dự.
Trong
trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng
mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh
giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ
sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị
nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định;
b)
Trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị là đại
diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất
thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác thay thế; hội nghị của tòa nhà được
tổ chức họp để bầu người thay thế khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn
hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;
c)
Trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu
căn hộ quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 75% số người
đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự.
4.
Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời
gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư.
5. Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức
hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường để quyết định một trong các
nội dung quy định tại các Điểm a, b hoặc c Khoản 1 Điều này khi có một trong
các trường hợp sau đây:
a)
Ban quản trị nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất
thường nhưng không có đủ số người tham dự theo quy định tại Điểm a Khoản 2 hoặc
Điểm a Khoản 3 Điều này và có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư;
b) Có
đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức
hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định một trong các nội dung quy định
tại các Điểm a, b hoặc c Khoản 1 Điều này nhưng Ban quản trị nhà chung cư không
tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường.
6.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị
hoặc nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều
này, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất
thường. Kết quả của hội nghị nhà chung cư bất thường do Ủy ban nhân dân cấp phường
tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung
cư như hội nghị nhà chung cư do Ban quản trị nhà chung cư tổ chức quy định tại
Điều này.
Điều 15. Hội nghị nhà chung cư thường niên
1. Hội
nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30%
đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do
các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất. Hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư
thường niên có các nội dung sau đây:
a)
Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản thu, chi
hàng năm của Ban quản trị nhà chung cư;
b)
Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của
năm sau;
c)
Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;
d)
Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở (nếu
có).
2. Đối
với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định một trong
các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao tham dự:
a) Bầu
thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết,
mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì
chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư;
b) Miễn
nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;
c) Bầu
thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn
nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của
các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm
b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thành viên Ban quản trị nhà chung cư
theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này.
3. Đối
với hội nghị cụm nhà chung cư thường niên mà kết hợp quyết định bầu Trưởng ban
quản trị hoặc quyết định các vấn đề quy định tại Điểm b, Điểm d Khoản 1 Điều 14
của Quy chế này thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao của cụm nhà chung cư đó tham dự.
4.
Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời
gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư; Ban quản trị có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội
dung cho cuộc họp hội nghị chính thức.
5.
Trong trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định tại Khoản 2 Điều này
thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ
chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5, Khoản 6 Điều 14 của Quy
chế này.
6.
Trường hợp qua giám sát, thảo luận tại hội nghị nhà chung cư mà chủ sở hữu nhà
chung cư phát hiện hành vi vi phạm về tài chính của Ban quản trị, thành viên
Ban quản trị nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm, hội nghị nhà chung cư có
thể quyết định bãi miễn một, một số hoặc toàn bộ thành viên Ban quản trị nhà
chung cư và bầu thay thế các thành viên khác theo quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản
3 và Khoản 5 Điều này; nếu người có hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu
trách nhiệm hình sự thì hội nghị nhà chung cư thông qua quyết định đề nghị cơ
quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Trong
trường hợp cần thiết, hội nghị nhà chung cư quyết định lập tổ kiểm tra hoặc
thuê đơn vị có chuyên môn để kiểm tra sổ sách và việc thu, chi tài chính của
Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thuê đơn vị chuyên môn thì các chủ sở hữu,
người đang sử dụng nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để thanh toán chi phí
cho đơn vị này theo thỏa thuận.
Điều 16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại
hội nghị nhà chung cư
1. Đối
với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội
nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời
đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự.
2. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều
chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:
a)
Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm
đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao và mời đại diện
của Ủy ban nhân dân cấp phường;
b)
Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư
thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà
chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị
quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.
3.
Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo
đơn vị căn hộ và được quy định như sau:
a) Mỗi
căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết;
b) Đối
với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện
tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ lớn nhất
theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết.
4. Mọi
quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo
nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải
được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp
hội nghị nhà chung cư.
Mục 2. BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 17. Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị theo quy định
của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân,
có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế
này; Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bầu để thực hiện
các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 41 của Quy chế
này.
2. Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có
dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc
không thành lập Ban quản trị. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư
thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như
sau:
a)
Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không
có tư cách pháp nhân, không có con dấu; Ban quản trị hoạt động theo mô hình quy
định tại Khoản 3 Điều 18 và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản
2 Điều 41 của Quy chế này;
b)
Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình và nguyên tắc hoạt động
của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều
này.
3.
Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này có nhiệm kỳ hoạt
động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối
nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế
Ban quản trị.
4.
Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại
Điều 41 của Quy chế này thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại
đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban
quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
5.
Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật
Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư không được thuê người lao động, không được
thành lập các bộ phận trực thuộc; trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có
đơn vị quản lý vận hành thì Ban quản trị được thuê các dịch vụ riêng biệt để quản
lý vận hành nhà chung cư. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách
nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của Ban quản
trị.
6.
Ban quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư;
kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản
lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung
cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh
và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.
7. Mức
thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư trên cơ sở
điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường
hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Trường
hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy
chế này thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù
lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này
không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu
nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và
Quy chế này thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng
thành viên.
Điều 18. Mô hình Ban quản trị nhà chung cư
1.
Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập
và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã
hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết
định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.
2.
Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình
Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức
cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Trường
hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng
quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản
trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
Việc
biểu quyết và ghi biên bản cuộc họp của Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ
quy định tại Điều 25 của Quy chế này.
3.
Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và
hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân
công thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế
này.
Điều 19. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị
nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì
thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung
cư đó; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại
diện của chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư đó. Các thành viên Ban
quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên
lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài
chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
2.
Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức
về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên
môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định của Bộ Xây dựng.
Điều 20. Số lượng, thành phần Ban quản trị nhà
chung cư
1. Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư,
cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định nhưng phải tuân thủ các
quy định sau đây:
a) Đối
với Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì có số lượng từ 03 đến 05 thành viên;
b) Đối
với Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì có số lượng từ 06 đến 25 thành viên,
trong đó mỗi tòa nhà trong cụm có số lượng từ 03 đến 05 thành viên.
2.
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
quy định như sau:
a)
Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và
các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường
hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu
tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư;
trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị
nhà chung cư;
b)
Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm
tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội
nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Trường
hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ
đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị cụm
nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư còn sở hữu diện
tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó Ban quản trị của cụm, trừ
trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng ban quản trị
của cụm nhà chung cư.
3.
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm
01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà
chung cư quyết định.
Điều 21. Tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư
1. Việc
tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Điều này chỉ áp dụng đối với
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và đã thành lập Ban quản trị.
2. Việc
tách Ban quản trị của cụm nhà chung cư được quy định như sau:
a)
Trường hợp đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà trong cụm nhà chung cư có
nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập Ban quản trị của tòa nhà riêng thì
phải tổ chức hội nghị của tòa nhà để lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung
cư; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa
nhà này đồng ý (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì thành viên Ban quản trị
là đại diện của tòa nhà này gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm
nhà chung cư.
Sau
khi gửi biên bản đề nghị cho Ban quản trị cụm nhà chung cư biết, các chủ sở hữu
của tòa nhà đề nghị tách khỏi cụm thống nhất cử ban tổ chức lâm thời để tổ chức
hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 13
của Quy chế này; việc bầu, xác định thành phần, số lượng và mô hình hoạt động của
Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục này. Đại diện của
tòa nhà đang là thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư sẽ không được công nhận
là thành viên Ban quản trị của cụm nhà này sau khi Ban quản trị tòa nhà chung
cư được thành lập;
b)
Trường hợp tòa nhà chung cư tách khỏi cụm mà đại diện của tòa nhà này đang là
Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư thì sau khi Ban quản trị của tòa nhà
được thành lập, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp hội nghị cụm nhà
chung cư bất thường để bầu thay thế Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư theo
quy định tại Điều 14 của Quy chế này;
c)
Trường hợp đại diện chủ sở hữu căn hộ các tòa nhà trong cụm có nhu cầu tách
thành các Ban quản trị của từng tòa nhà riêng biệt thì sau khi các tòa nhà tổ
chức hội nghị tòa nhà chung cư để có biên bản đề nghị tập thể theo quy định tại
Điểm a Khoản này, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp để thống nhất
cách thức bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì của từng tòa nhà cho các Ban quản trị
tòa nhà mới sau khi được thành lập.
Sau
khi đại diện của tòa nhà gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm nhà
chung cư, các tòa nhà tiến hành tổ chức hội nghị của tòa nhà chung cư theo quy
định tại Điểm a Khoản này;
d) Thủ
tục công nhận Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực hiện
theo quy định tại Điều 22 của Quy chế này.
3. Việc
nhập Ban quản trị tòa nhà vào Ban quản trị cụm nhà chung cư được quy định như
sau:
a)
Trường hợp các tòa nhà chung cư đã có Ban quản trị đang hoạt động độc lập và có
đủ điều kiện để thành lập cụm nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì
các Ban quản trị tòa nhà này phải tổ chức họp để thống nhất thành lập Ban quản
trị cụm nhà chung cư; biên bản họp phải nêu rõ phương án nhập Ban quản trị cụm
nhà chung cư, việc chuyển giao hồ sơ của tòa nhà, hồ sơ hoạt động của Ban quản
trị và các khoản kinh phí đang do các Ban quản trị tòa nhà quản lý.
Ban
quản trị từng tòa nhà phải tổ chức họp lấy ý kiến của các chủ sở hữu tòa nhà; nếu
có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của mỗi tòa nhà đồng
ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì
các Ban quản trị của các tòa nhà này có trách nhiệm phối hợp để tổ chức hội nghị
cụm nhà chung cư lần đầu. Việc họp hội nghị cụm nhà chung cư lần đầu phải tuân
thủ các quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 Điều 13 và Điều 26 của Quy chế này;
b)
Trường hợp tòa nhà chung cư đã có Ban quản trị đang hoạt động độc lập mà có nhu
cầu nhập vào Ban quản trị của cụm nhà chung cư đã được thành lập thì Ban quản
trị tòa nhà và Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp và có biên bản thống
nhất về việc nhập Ban quản trị tòa nhà vào Ban quản trị cụm nhà chung cư.
Sau
khi có biên bản thống nhất thì Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp lấy
ý kiến của các chủ sở hữu trong cụm nhà chung cư, Ban quản trị của tòa nhà phải
tổ chức họp lấy ý kiến của các chủ sở hữu của tòa nhà đó; nếu có tối thiểu 50%
đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư và 50% đại diện
chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà chung cư đồng ý nhập vào cụm nhà
chung cư (thông qua biên bản thống nhất tập thể) thì Ban quản trị tòa nhà này
phải tổ chức họp hội nghị tòa nhà để cử đại diện tham gia vào Ban quản trị cụm
nhà chung cư.
Số lượng,
thành phần đại diện của tòa nhà tham gia vào Ban quản trị cụm nhà chung cư được
xác định như đối với các tòa nhà khác trong cụm nhà chung cư này; trường hợp có
đại diện của chủ đầu tư đang là Phó ban quản trị của tòa nhà thì đại diện này
được tham gia làm Phó ban quản trị của cụm nhà chung cư;
c) Thủ
tục công nhận Ban quản trị của cụm nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực
hiện theo quy định tại Điều 22 của Quy chế này.
4. Việc
bàn giao, quản lý hồ sơ liên quan đến tòa nhà, hồ sơ hoạt động của Ban quản trị
nhà chung cư và bàn giao các khoản kinh phí có liên quan đối với trường hợp quy
định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều này được thực hiện như sau:
a) Đối
với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc,
kể từ ngày Ban quản trị tòa nhà mới có văn bản đề nghị, Ban quản trị cụm nhà
chung cư có trách nhiệm bàn giao hồ sơ và toàn bộ các khoản kinh phí có liên
quan đến tòa nhà đã tách khỏi cụm sang cho Ban quản trị mới của tòa nhà quản lý
theo quy định;
b) Đối
với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc,
kể từ ngày Ban quản trị cụm nhà chung cư mới có văn bản đề nghị, Ban quản trị của
tòa nhà có trách nhiệm bàn giao hồ sơ của tòa nhà, hồ sơ hoạt động của Ban quản
trị và chuyển giao toàn bộ các khoản kinh phí có liên quan của tòa nhà này sang
cho Ban quản trị cụm nhà chung cư quản lý theo quy định;
c)
Ban quản trị tòa nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư có văn bản đề nghị kèm theo
bản sao có chứng thực quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp quận gửi tổ
chức tín dụng nơi đang quản lý kinh phí bảo trì của cụm nhà hoặc tòa nhà chung
cư đề nghị chuyển kinh phí này sang cho Ban quản trị mới quản lý;
d)
Sau khi nhận được hồ sơ đề nghị quy định tại Điểm c Khoản này, tổ chức tín dụng
đang quản lý kinh phí có trách nhiệm chuyển toàn bộ số kinh phí còn lại theo
quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này cho Ban quản trị mới; việc bàn giao hồ sơ
hoạt động của Ban quản trị và chuyển giao các khoản kinh phí quy định tại Khoản
này phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên có liên quan; việc quản
lý, sử dụng các khoản kinh phí sau khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư mới
được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này.
Điều 22. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động
của Ban quản trị nhà chung cư
1.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu (bao
gồm trường hợp bầu Ban quản trị lần đầu; bầu Ban quản trị khi hết nhiệm kỳ hoặc
khi bị bãi miễn, thay thế; bầu Ban quản trị mới khi tách, nhập Ban quản trị hoặc
bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị nhà chung cư), Ban quản trị nhà chung
cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Điều 23
của Quy chế này tại Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cư.
2.
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban
quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm kiểm tra và ban
hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp Ủy ban nhân dân
cấp quận đã ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị thì phải thu hồi Quyết định
này trước khi giao Quyết định công nhận mới cho Ban quản trị nhà chung cư.
3. Nội
dung Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:
a)
Tên Ban quản trị và mô hình hoạt động của Ban quản trị;
b) Số
lượng thành viên Ban quản trị;
c) Họ,
tên và chức danh Trưởng ban, Phó ban quản trị;
d)
Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị;
đ)
Trách nhiệm thi hành quyết định của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
4.
Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp quận, Ban
quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị;
trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản
quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở,
Quy chế này và đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản lý
con dấu (tên Ban quản trị nhà chung cư khắc trên con dấu phải trùng với tên Ban
quản trị đã được Ủy ban nhân dân cấp quận công nhận), trừ trường hợp Ban quản
trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.
5.
Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi được Ủy
ban nhân dân cấp quận công nhận. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
được hoạt động kể từ khi có con dấu được đăng ký theo quy định của pháp luật và
có các tài khoản được lập theo quy định của Quy chế này.
Đối với
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài khoản được
lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị thì phải có
văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản sao có
chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch với tổ
chức tín dụng theo quy định.
Điều 23. Hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà
chung cư
1.
Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư lần đầu thì hồ sơ đề nghị công
nhận Ban quản trị bao gồm:
a)
Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ tên Ban quản trị đã được hội
nghị nhà chung cư thông qua; nếu thành lập Ban quản trị của tòa nhà chung cư
thì tên Ban quản trị được đặt theo tên hoặc số tòa nhà; nếu thành lập Ban quản
trị của cụm nhà chung cư thì tên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định;
b)
Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Ban quản trị;
c)
Danh sách các thành viên Ban quản trị; họ tên Trưởng ban và Phó ban quản trị;
d)
Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
2.
Trường hợp bầu lại Ban quản trị nhà chung cư khi hết nhiệm kỳ hoặc bầu Ban quản
trị mới do bị bãi miễn theo quy định hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản
trị thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:
a)
Văn bản đề nghị của Ban quản trị;
b) Bản
gốc Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
c)
Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu lại, bầu thay thế Ban quản trị hoặc
bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị;
d)
Danh sách Ban quản trị (bao gồm danh sách các thành viên Ban quản trị, vị trí
Trưởng ban, Phó ban quản trị);
đ)
Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua (nếu
có sửa đổi, bổ sung quy chế này).
3.
Trường hợp tách Ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định tại Khoản 2 Điều 21
của Quy chế này thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị được quy định như sau:
a)
Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị của tòa nhà sau khi tách khỏi cụm nhà
chung cư thì hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này kèm theo
biên bản thống nhất tách khỏi cụm nhà chung cư của đại diện các chủ sở hữu nhà
chung cư theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này; trường hợp
thuộc diện quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này thì phải có thêm
bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
b)
Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị của cụm nhà chung cư sau khi có tòa
nhà tách khỏi cụm thì hồ sơ bao gồm văn bản đề nghị của Ban quản trị cụm nhà
chung cư, bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư, danh sách
các thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư còn lại (ghi rõ họ tên và vị trí của
từng thành viên Ban quản trị); trường hợp phải bầu lại Trưởng ban quản trị cụm
nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này thì phải
kèm theo biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Trưởng ban và danh sách
người được bầu.
4.
Trường hợp nhập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Khoản 3 Điều 21 của
Quy chế này thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư được quy
định như sau:
a)
Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư sau khi nhập các Ban
quản trị của các tòa nhà thì hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
này, biên bản đề nghị tập thể của đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy
định tại Điểm a Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này và bản gốc các Quyết định công
nhận các Ban quản trị tòa nhà chung cư;
b)
Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư do nhập Ban quản trị
của tòa nhà vào Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì hồ sơ bao gồm văn bản đề
nghị của Ban quản trị cụm nhà chung cư, biên bản thống nhất tập thể của các chủ
sở hữu tòa nhà; cụm nhà chung cư và biên bản họp Hội nghị của tòa nhà chung cư
có nhu cầu nhập vào cụm theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 21 của Quy chế
này, danh sách các thành viên Ban quản trị của cụm (bao gồm cả thành viên mới của
tòa nhà nhập vào cụm) và bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị tòa nhà, cụm
nhà chung cư.
Điều 24. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị nhà chung cư
1.
Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư,
cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch,
tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật
có liên quan.
2.
Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội
dung sau đây:
a) Mô
hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị
và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản
lý, sử dụng nhà chung cư;
b)
Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp,
điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết,
quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực
các quyết định của Ban quản trị;
c)
Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành viên Ban
quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kết hợp
đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà chung
cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó ban quản
trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);
d)
Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành
viên Ban quản trị;
đ) Việc
tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư,
việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên
Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;
e) Cơ
chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu
trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;
g)
Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
3.
Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao
gồm các nội dung sau đây:
a)
Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản
hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị
quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư;
b)
Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ
cho hoạt động của Ban quản trị;
c)
Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt Ban quản trị để ký duyệt
chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán kinh
phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;
d)
Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền
tại các tài khoản do Ban quản trị đang quản lý;
đ)
Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài
chính của Ban quản trị;
e)
Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho
đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh
phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp
hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết
định;
g)
Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm
dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý
sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;
h)
Quy định các nội dung khác có liên quan.
Điều 25. Biểu quyết thông qua các quyết định của
Ban quản trị nhà chung cư
1.
Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua bằng
hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được
lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị
dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu). Trường
hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả
cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc
họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều
này.
2. Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua
khi có tối thiểu 75% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư tán thành:
a) Đề
xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;
b)
Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;
c) Đề
xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d)
Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản
lý, sử dụng nhà chung cư;
đ)
Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
3. Đối
với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây:
a)
Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu
chung của tòa nhà chung cư thì phải được 100% thành viên Ban quản trị đồng ý,
trừ trường hợp có thành viên vắng mặt vì lý do bất khả kháng;
b)
Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu
chung của cả cụm nhà chung cư thì phải được 100% thành viên Ban quản trị cụm
nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa
nhà trong cụm thì phải được Trưởng ban và 100% số thành viên Ban quản trị là đại
diện của một hoặc một số tòa nhà đó đồng ý, trừ trường hợp có thành viên vắng mặt
vì lý do bất khả kháng.
Điều 26. Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản
trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư
1. Việc
miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện
khi có một trong các trường hợp sau đây:
a)
Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm;
b)
Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác
trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu);
c)
Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;
d)
Trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách khỏi cụm nhà chung cư trong trường
hợp quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này;
đ)
Thành viên Ban quản trị của tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư trong trường hợp
quy định tại Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này.
2. Việc
bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư
được thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc đề nghị của đại diện chủ sở
hữu căn hộ trong các trường hợp sau đây:
a)
Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư theo quy
định của Quy chế này;
b)
Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu;
c)
Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị;
d)
Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 06
tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban
quản trị trong 01 năm.
3. Việc
bầu lại thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư được thực hiện như sau:
a)
Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản
trị thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định theo quy định
tại Điều 14 của Quy chế này; trường hợp miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản
trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay thế mà
không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;
b)
Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị không thuộc đối tượng quy định tại Điểm
a Khoản này thì Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi xin ý kiến của các đại
diện chủ sở hữu căn hộ; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà chung cư đồng
ý thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị nhà chung
cư; trường hợp không có đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm này thì phải
họp hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà để bầu người thay thế theo quy
định tại Điều 14 của Quy chế này.
4. Việc
bầu lại thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư được thực hiện như sau:
a)
Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc bầu thay thế Trưởng
ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư bất thường để quyết định
theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này;
b)
Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư không thuộc đối tượng
quy định tại Điểm a Khoản này thì Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi
xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà có thành viên Ban quản
trị cần thay thế; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn
giao của tòa nhà này hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà
chung cư đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị
cụm nhà chung cư; trường hợp không có đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm
này thì phải họp hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để bầu người
thay thế theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này.
Trường
hợp miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản trị cụm nhà chung cư là đại diện của
chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay thế mà không phải tổ chức hội
nghị cụm nhà chung cư bất thường.
Mục 3. QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Điều 27. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng,
năng lực theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 của Quy chế này và phải có tên trong
danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị
trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Đơn vị quản lý vận hành có thể là chủ đầu
tư hoặc đơn vị khác theo quy định của Quy chế này.
2. Chủ
đầu tư có thể trực tiếp thực hiện quản lý vận hành hoặc ủy thác cho đơn vị khác
có chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 của Quy chế này để quản
lý vận hành nhà chung cư khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì Ban quản trị ký hợp đồng
dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư nếu chủ đầu tư có chức năng, năng lực
quản lý vận hành nhà chung cư và tham gia quản lý vận hành hoặc ký với đơn vị
có chức năng, năng lực quản lý vận hành khác được chủ đầu tư ủy thác.
Trường
hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư quyết định thuê
đơn vị quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành; nếu thuê đơn vị quản lý vận
hành thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định
của Quy chế này.
3.
Trường hợp sau khi Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận
hành với đơn vị quản lý vận hành quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng đơn vị này
thực hiện không đúng các thỏa thuận và thuộc diện phải chấm dứt hợp đồng đã ký
kết hoặc bị xóa tên khỏi Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường
bất động sản và của Bộ Xây dựng thì Ban quản trị tổ chức họp hội nghị nhà chung
cư bất thường theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này để xem xét, quyết định
thay thế đơn vị quản lý vận hành khác.
4. Mỗi
tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành. Đối với cụm nhà chung cư
thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành hoặc mỗi tòa nhà trong cụm có 01 đơn
vị quản lý vận hành riêng theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường
hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị
cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản
lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
5.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp
cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng
phải chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung
cư.
Điều 28. Điều kiện về chức năng, năng lực của đơn
vị quản lý vận hành và việc thông báo, đăng tải công khai danh sách đơn vị quản
lý vận hành
1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ
điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định sau đây:
a) Được
thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã
và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc chức năng quản lý bất động sản;
b) Phải
có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo
vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường;
c)
Các thành viên Ban giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận
chuyên môn nghiệp vụ quy định tại Điểm b Khoản này phải có trình độ chuyên môn
tương ứng với vị trí công việc và phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa
đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung
cư theo quy định của Bộ Xây dựng.
2.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều
này phải gửi 01 bộ hồ sơ đến Bộ Xây dựng (thường trực là Cục Quản lý nhà và thị
trường bất động sản) để được xem xét, thông báo đủ điều kiện quản lý vận hành
và đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị
trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Hồ sơ bao gồm:
a) Bản
sao có chứng thực giấy tờ chứng minh có chức năng quy định tại Điểm a Khoản 1
Điều này;
b) Bản
sao có chứng thực quyết định thành lập các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp
vụ quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này và danh sách cán bộ của các phòng, bộ
phận này;
c) Bản
sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư của các thành viên Ban
giám đốc, các trưởng, phó phòng, bộ phận và các trưởng, phó ca kỹ thuật, nghiệp
vụ của đơn vị.
3.
Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ quy định tại
Khoản 2 Điều này, Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm xem
xét, kiểm tra; trường hợp đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Khoản 1 Điều
này thì phải có văn bản thông báo đủ điều kiện được quản lý vận hành nhà chung
cư cho đơn vị gửi hồ sơ biết, Văn bản thông báo được đăng tải công khai trên Cổng
thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây
dựng để làm cơ sở cho hội nghị nhà chung cư tham khảo, quyết định lựa chọn đơn
vị quản lý vận hành. Chỉ có các đơn vị quản lý vận hành có tên trên Cổng thông
tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng mới
đủ điều kiện ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị
nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư.
Trường
hợp sau khi được đăng tải thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý
nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng mà đơn vị quản lý vận hành bị
giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc trong quá trình thanh tra, kiểm tra,
cơ quan có thẩm quyền phát hiện đơn vị này không còn đủ điều kiện về chức năng,
năng lực quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì Cục
Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hoặc đề nghị Sở
Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính kiểm tra, nếu không còn đủ
điều kiện để thực hiện quản lý vận hành theo quy định thì thực hiện xóa tên khỏi
Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ
Xây dựng.
4. Đối
với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì tùy từng trường hợp theo quy định của
pháp luật về nhà ở, việc quản lý vận hành có thể do đơn vị có đủ điều kiện về
năng lực quy định tại Khoản 1 Điều này quản lý vận hành hoặc do tổ chức khác thực
hiện quản lý vận hành theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước.
Điều 29. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư
1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực
hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản
lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ do các bên ký kết phải
có các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều này và tuân thủ mẫu quy định tại phụ
lục số 02 ban hành kèm theo Quy chế này.
2. Hợp
đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:
a) Họ
tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;
b)
Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu
chung cần quản lý vận hành;
c) Nội
dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ
quản lý vận hành;
d)
Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng; phương thức
đóng các khoản phí;
đ) Thời
hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;
e)
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;
g)
Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử lý các
tranh chấp về nội dung của hợp đồng;
h)
Các thỏa thuận khác;
i) Hiệu
lực của hợp đồng.
3. Việc
nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định
của pháp luật dân sự.
Điều 30. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều
106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận
với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử
dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản
lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán,
thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do
hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận
hành.
2.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng
và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích
khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
3. Đối
với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành
áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc
sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:
a)
Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ,
thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động
kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;
b)
Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng
dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá
dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định
này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô
tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;
c)
Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quy định tại Điểm a, Điểm
b Khoản này thì xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi
có nhà chung cư đó quy định.
4.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác
định theo quy định tại Điều này.
Điều 31. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
1.
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn
giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản
lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế
này.
2.
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận
hành quy định tại Điều 30 của Quy chế này nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng
căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.
3. Diện
tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung
cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:
a)
Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì diện tích
làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng
nhận;
b)
Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tính kinh
phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện
tích thông thủy được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở);
diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định
theo thực tế.
4. Đối
với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì việc thu kinh phí quản lý vận hành
được thực hiện theo giá dịch vụ quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 106 của Luật
Nhà ở.
Mục 4. BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 32. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
1. Chủ
sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở
và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
2. Việc
bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của
các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử
dụng chung của nhà chung cư.
3. Việc
bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có
mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu
chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo
kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì
tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.
4. Việc
bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân
chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối
với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì
các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư
thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất
do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
b) Đối
với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu
chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo
trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
5. Việc
bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng
cụm nhà chung cư thực hiện.
6. Chủ
sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện,
năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo
trì.
Điều 33. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư
1. Kế
hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông
qua để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều
32 của Quy chế này.
2. Chủ
đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần
đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị
nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có
năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông
qua.
3. Kế
hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các trường hợp quy
định tại Khoản 3, Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này được lập và thông qua
trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống
thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung
cư.
4. Nội
dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các trường
hợp quy định tại Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này bao gồm:
a)
Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau
đó; dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu có);
b) Thời
gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm;
c) Dự
kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
d)
Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến khu vực cần
bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của Ban
quản trị nhà chung cư;
đ)
Các vấn đề khác có liên quan.
Điều 34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì
1. Bảo
trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm
b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
2. Bảo
trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang
máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu
sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ
thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc,
phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà
chung cư.
3. Bảo
trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công
trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
4. Xử
lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của
nhà chung cư.
5.
Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu
nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo
quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 35. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
1.
Ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại lựa chọn
và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:
a) Đối
với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực
hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị này có năng
lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận
hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê đơn vị khác có
năng lực bảo trì thực hiện bảo trì;
b) Đối
với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn
vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực
bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị thì
đơn vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà
sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay thế
theo quy định tại Điểm này.
2.
Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được lập theo
quy định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình
bảo trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng bảo trì đã ký kết.
3. Hợp
đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà chung cư hoặc chủ sở hữu
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực hiện bảo trì theo quy định của
pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban quản trị thì đại diện chủ
sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì.
4.
Khi kết thúc công việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công
việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện theo thỏa
thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp
luật.
Điều 36. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Chủ
đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều
chủ sở hữu theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm
2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).
2. Đối
với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp
nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu
văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu,
việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được
thực hiện như sau:
a) Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại
một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
b)
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị
chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo
trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối
với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa
cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài
khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại Điểm a Khoản này để quản
lý, sử dụng theo quy định của pháp luật;
c) Chủ
tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể
do một thành viên hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản;
chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng
hỗn hợp là đồng chủ tài khoản, gồm 01 thành viên Ban quản trị là đại diện chủ sở
hữu khu căn hộ và 01 thành viên Ban quản trị là đại diện chủ sở hữu khu văn
phòng, dịch vụ, thương mại.
Kỳ hạn
gửi tiền và tên người đứng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại
Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà
chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.
3. Đối
với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần
sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ
chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
a) Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại
một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa
nhà chung cư;
b) Kỳ
hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Điểm a Khoản
này được xác định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở quy định
tại Điểm c Khoản 2 Điều này;
c) Chủ
sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản
lý kinh phí được để lại theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều này để bảo trì phần
sở hữu chung của khu chức năng này;
d) Việc
bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Khoản
này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.
4. Việc
bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều
này được quy định như sau:
a)
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban
quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì
đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với
phần diện tích căn hộ không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho
thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản
do Ban quản trị đã lập theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, sử
dụng theo quy định;
b) Đối
với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng,
dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất
với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại
Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở hoặc đã thống nhất trong hội nghị nhà chung cư
(nếu chưa thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ) sang tài khoản do
Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì phần
sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được
tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.
5.
Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng
tòa nhà, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng để quản lý
kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều
này.
6.
Bên bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư quy định tại Điều này có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu
kinh phí này trước khi tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm:
a)
Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung
cư theo quy định của Luật Nhà ở;
b)
Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của pháp luật về
nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền
chủ đầu tư phải nộp theo quy định; tên, số tài khoản, nơi mở tài khoản tiền gửi
kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;
c) Bảng
kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã thực hiện kèm theo
hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh toán cho đơn vị bảo trì
và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh phí mà chủ đầu tư đã thực
hiện các công việc bảo trì (nếu có).
Đối với
các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn trong thời hạn bảo
hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư không được khấu trừ vào
tiền bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn
giao không đầy đủ, không đúng hạn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định
tại Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi
có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế theo quy định của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Nhà ở.
8. Chủ đầu tư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của
pháp luật về nhà ở và Quy chế này; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này để bàn
giao cho Ban quản trị thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí này.
Điều 37. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư nào chỉ được dùng để bảo
trì phần sở hữu chung của tòa nhà đó. Ban quản trị nhà chung cư chỉ được sử dụng
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư vào việc bảo trì các hạng mục
quy định tại Điều 34 của Quy chế này; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà
kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc
đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng
lại.
2.
Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư
thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập và không được thay đổi
tài khoản này. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
phải theo đúng quy định của Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ
theo quy định để theo dõi, quản lý.
3. Đối
với trường hợp phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì theo quy định tại Điểm
a Khoản 3 Điều 36 của Quy chế này thì Ban quản trị nhà chung cư cùng với chủ đầu
tư thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung của cả
tòa nhà và kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ.
Khi cần
bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ thì Ban quản trị chỉ được sử dụng kinh
phí trong số kinh phí đã thống nhất phân chia để bảo trì; trong trường hợp sử dụng
hết số kinh phí này thì các chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm cùng đóng góp.
Đối với phần kinh phí đã phân chia để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà
thì chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; trong trường hợp
sử dụng hết số kinh phí này thì chủ sở hữu khu căn hộ và chủ sở hữu khu chức
năng văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm cùng đóng góp. Chủ đầu tư và
Ban quản trị nhà chung cư có thể thống nhất lập 02 tài khoản khác nhau để quản
lý 02 khoản kinh phí quy định tại Khoản này.
4. Tổ
chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản của bên thực hiện
bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của
Ban quản trị nhà chung cư. Hồ sơ đề nghị chuyển tiền bao gồm các giấy tờ sau
đây:
a)
Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do đề nghị chuyển tiền và
số tiền cần chuyển cho bên thực hiện bảo trì;
b)
Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí bảo trì;
c) Kế
hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, trừ trường hợp bảo trì đột
xuất;
d) Hợp
đồng bảo trì ký với cá nhân, đơn vị có năng lực bảo trì theo quy định của pháp
luật.
5.
Trường hợp thực hiện công việc bảo trì có giá trị hợp đồng nhỏ trong mức mà hội
nghị nhà chung cư cho phép được rút tiền mặt ghi trong quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị thì sau khi nhận được hồ sơ đề nghị quy định tại Khoản 4
Điều này, tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục rút tiền mặt để Ban quản trị thanh
toán trực tiếp cho bên thực hiện bảo trì.
6.
Trường hợp phát sinh công việc bảo trì đột xuất mà được phép chi theo quy chế
thu, chi tài chính thì Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển tiền kèm theo
biên bản họp Ban quản trị về nội dung rút tiền và hợp đồng bảo trì đã ký gửi tổ
chức tín dụng nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì; căn cứ vào hồ sơ đề
nghị, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền cho bên thực hiện bảo trì
trong thời hạn 03 ngày làm việc; việc chuyển tiền qua tài khoản hoặc thanh toán
bằng tiền mặt được thực hiện theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.
7. Đối
với việc bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì sử
dụng kinh phí bảo trì theo quy định sau đây:
a)
Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung
cư thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của từng tòa nhà trong cụm
để bảo trì;
b)
Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của một số tòa nhà
trong cụm thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà
có liên quan để bảo trì;
c) Việc
rút kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản
này được thực hiện theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều này.
Mục 5. QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ
NHÂN TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 38. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư
1. Chịu trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư
theo quy định tại Khoản 2 Điều 27 của Quy chế này. Đề xuất đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư có đủ điều kiện theo quy định của Quy chế này để hội nghị nhà
chung cư lần đầu xem xét, quyết định lựa chọn trong trường hợp:
a) Chủ
đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành và không ủy thác cho đơn vị
khác có chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Chủ
đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận
hành nhà chung cư và cũng không ủy thác cho đơn vị khác có chức năng, năng lực
thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư.
2.
Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều
108, Điều 109 của Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và bàn giao lại kinh
phí này cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở và Quy
chế này.
3. Chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu,
cử người tham gia Ban quản trị nhà chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại
hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.
4.
Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên
ngành của địa phương theo quy định của pháp luật; lập, bàn giao hồ sơ nhà chung
cư cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.
5. Quản
lý, sử dụng các công trình phục vụ cho sinh hoạt chung của các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư do Nhà nước giao hoặc được xây dựng để kinh doanh theo
đúng mục đích nêu trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
6. Bảo
trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc
không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác.
7.
Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi xâm phạm tài sản thuộc sở hữu hợp
pháp của mình hoặc các hành vi cản trở việc kinh doanh hợp pháp theo nội dung dự
án đã được duyệt. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xử lý các hành vi vi phạm
của tổ chức, cá nhân đối với các tài sản hoặc hoạt động kinh doanh hợp pháp của
chủ đầu tư.
8. Phối
hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong
việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
9.
Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa
cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
10. Bồi
thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo quy định của
pháp luật; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử phạt vi phạm của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
11.
Các quyền và trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
Điều 39. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà
chung cư
1. Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm
sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:
a) Được
quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử dụng phần sở hữu chung
theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Có trách nhiệm bảo trì phần
sở hữu riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; có trách nhiệm
bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu
khác;
b)
Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường tổ
chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tham dự hội nghị nhà
chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo
quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;
c)
Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư cung cấp
các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư;
d) Chấp
hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không
tham dự hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
đ)
Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí
bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật
hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường
hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý
theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản
trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành;
e) Chấp
hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo
kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền các
hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;
g) Tạo
điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì phần sở hữu chung
theo quy định;
h)
Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện
tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu
riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường
thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ sở hữu
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại;
i)
Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy
và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
k) Thực
hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà chung
cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại các Điểm b, c, d, e và
k Khoản 1 Điều này.
Điều 40. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng
không phải là chủ sở hữu nhà chung cư
1. Sử
dụng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của
pháp luật về nhà ở và Quy chế này.
2. Thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng nội dung đã thỏa thuận với chủ sở hữu
trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu.
3.
Tham dự hội nghị nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu);
thay mặt chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết, bỏ phiếu nếu
chủ sở hữu không tham dự (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu);
trường hợp trong một căn hộ hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư có nhiều
người đang cùng sử dụng thì ủy quyền cho một người đại diện để tham dự và biểu
quyết tại hội nghị nhà chung cư.
4. Thực
hiện các quyền và trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm b, c, d, đ, e,
g, h và k Khoản 1 Điều 39 của Quy chế này.
Điều 41. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà
chung cư
1.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách
nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm
sau đây:
a) Nhận
bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận
bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung
cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế
này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
b)
Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của
Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng
bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;
c)
Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc
bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để
hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế
này;
d)
Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà
chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người
khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;
đ) Chịu
trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành
đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
e) Đề
nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản
trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung
cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang
quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy
định của Quy chế này;
g)
Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ
nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư theo quy định;
h)
Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi
được công nhận;
i)
Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp
luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy
chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu
gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;
k) Chấp
hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện
các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;
l) Thực
hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế
thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và
quy định tại Quy chế này.
2.
Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực hiện các quyền và trách
nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm có
liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i, k và l Khoản 1 Điều này.
Điều 42. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư
1. Thực
hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch
vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản
lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực
hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có
năng lực bảo trì.
2. Ký
kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành
nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
3.
Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông
báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường
hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn
việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
4.
Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban
quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
5. Định
kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo
công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung
cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến
góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối
hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan
trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
7. Chấp
hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Thực
hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
Chương IV
GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 43. Giải quyết tranh chấp
1.
Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương
lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật
có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án
nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
2.
Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản
lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết
theo quy định của pháp luật.
3. Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị
nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội
nghị nhà chung cư thông qua.
4.
Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị
nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương
lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
5.
Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản
lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa
thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 44. Xử lý vi phạm
1.
Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về
quản lý, sử dụng nhà chung cư và Quy chế này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị
bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính
hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2.
Trường hợp hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp không đúng quy định của Quy
chế này thì các quyết định, kết quả của cuộc họp hội nghị nhà chung cư đó không
được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định lại.
3.
Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư quyết định không đúng với quy chế hoạt động,
quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định này không được công nhận.
4.
Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm
trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị
xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
5.
Người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của
pháp luật.
Chương V
ĐIỀU KHOẢN
CHUYỂN TIẾP
Điều 45. Xử lý chuyển tiếp đối với mô hình hoạt động
của Ban quản trị nhà chung cư và việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư
1.
Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế này có hiệu lực
thi hành mà Ban quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình hoạt động, thay đổi số
lượng, thành phần Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này hoặc
tách, nhập Ban quản trị thì phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu Ban
quản trị theo quy định của Quy chế này.
2.
Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế này có hiệu lực
thi hành mà Ban quản trị đã có quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính
nhưng không đúng với quy định của Quy chế này hoặc chưa có quy chế hoạt động,
chưa có quy chế thu, chi tài chính theo quy định của Quy chế này thì Ban quản
trị phải xây dựng hoặc sửa đổi, bổ sung các quy chế để báo cáo hội nghị nhà
chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này.
3.
Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế này có hiệu lực
thi hành mà thuộc đối tượng không bắt buộc phải có Ban quản trị theo quy định của
Luật Nhà ở và Quy chế này thì Ban quản trị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để
quyết định việc hoạt động của Ban quản trị.
4.
Trường hợp đã chuyển giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì thực hiện quản lý, sử dụng theo
quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Ban quản trị nhà chung cư và chủ
đầu tư có thể thống nhất lập lại tài khoản để thực hiện quản lý tài khoản tiền
gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Quy
chế này nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư gần nhất.
Điều 46. Xử lý chuyển tiếp đối với hoạt động quản
lý vận hành nhà chung cư
1.
Các nhà chung cư đang có đơn vị quản lý vận hành nhưng không thuộc diện bắt buộc
phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà
chung cư họp quyết định để thỏa thuận chấm dứt hợp đồng dịch vụ đã ký với đơn vị
quản lý vận hành hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng này.
2. Các đơn vị đang thực hiện quản lý vận hành nhà
chung cư nhưng không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định của Quy
chế này thì phải bổ sung điều kiện để được quản lý vận hành và gửi hồ sơ lên Bộ
Xây dựng theo quy định tại Điều 28 của Quy chế này trong thời hạn 01 năm, kể từ
ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành; trường hợp quá thời hạn này mà đơn vị quản
lý vận hành không bổ sung đủ điều kiện và hồ sơ theo quy định của Quy chế này
thì không được ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trừ trường hợp
nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước đang được quản lý vận hành theo quy định của
pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
3. Các đơn vị đang thực hiện quản lý vận hành nhà
chung cư mà có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định của Quy chế
này thì phải gửi hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều 28 của Quy chế này đến Bộ Xây
dựng để được xem xét, thông báo đủ điều kiện quản lý vận hành, đăng tải công
khai trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
và của Bộ Xây dựng trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Quy chế này có hiệu lực
thi hành. Trường hợp quá thời hạn quy định tại Khoản này mà đơn vị quản lý vận
hành không gửi hồ sơ để được thông báo theo quy định của Quy chế này thì không
được ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trừ trường hợp nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước đang được quản lý vận hành theo quy định của
pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Chương VI
TỔ CHỨC THỰC
HIỆN
Điều 47. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
và Sở Xây dựng
1. Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:
a) Chỉ
đạo triển khai thực hiện các quy định của Quy chế này trên địa bàn; căn cứ vào
tình hình thực tế của địa phương và Quy chế này ban hành quy định hướng dẫn cụ
thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư để áp dụng trên địa bàn;
b) Tổ
chức phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên
địa bàn;
c)
Ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản
5 Điều 106 của Luật Nhà ở;
d) Tổ
chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;
đ) Chỉ
đạo cơ quan chức năng của địa phương tiếp nhận công trình, hệ thống kết cấu hạ
tầng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo nội dung dự án đã được phê duyệt
và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;
e)
Xem xét, quyết định việc quản lý dân cư của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư theo
quy định của pháp luật;
g) Tổ
chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan
có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung
cư theo quy định của pháp luật;
h) Thực
hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
2. Sở
Xây dựng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản
lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn; báo cáo Bộ Xây dựng
về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo định kỳ 06 tháng,
hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.
Điều 48. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp quận
1.
Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành
chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền.
2.
Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.
3. Kiểm
tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị
cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng
nhà chung cư trên địa bàn.
4. Thực
hiện các trách nhiệm khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao và theo quy định của
pháp luật.
Điều 49. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp phường
1.
Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định của Quy chế này
và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2.
Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý,
sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp quận xem
xét, giải quyết.
3. Phối
hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp
các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.
4. Tổ
chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định
của Quy chế này.
5. Thực
hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
Điều 50. Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị
trường bất động sản
1. Hướng
dẫn, đôn đốc việc thực hiện Quy chế này.
2. Kiểm
tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong phạm vi cả nước và đề xuất cơ quan
có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung
cư.
3. Phối
hợp với các cơ quan liên quan tổ chức tập huấn, phổ biến, tuyên truyền các quy
định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước.
4. Tổng
hợp ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan về các vấn đề vướng mắc
phát sinh và đề xuất sửa đổi, bổ sung Quy chế này cho phù hợp.
5. Thực
hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo
quy định của Quy chế này hoặc theo chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Trong
quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về
Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
PHỤ LỤC SỐ
01
MẪU NỘI
QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều
1. Quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào
nhà chung cư
1. Chủ
sở hữu nhà chung cư phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy này.
2.
Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân
tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ
tân hoặc bảo vệ nhà chung cư. Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ
nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà
chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với
khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất
trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.
3.
Người đến tạm trú tại căn hộ phải đăng ký danh sách người tạm trú với quầy lễ
tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ; đăng ký tạm trú tại cơ quan công an cấp phường
sở tại.
4.
Người sử dụng căn hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về
các hành vi vi phạm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này.
5.
Các quy định áp dụng đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng, dịch vụ,
thương mại: do chủ đầu tư, Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với
từng nhà chung cư.
Điều
2. Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà chung cư
1.
Gây mất an ninh, trật tự, nói tục, chửi bậy, sử dụng truyền thanh, truyền hình
hoặc các thiết bị phát ra âm thanh gây ồn ào làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của
các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
2.
Phóng uế, xả rác hoặc các loại chất thải, chất độc hại không đúng nơi quy định,
gây ô nhiễm môi trường nhà chung cư.
3.
Ném bất cứ vật gì từ cửa sổ, ban công của căn hộ.
4.
Chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư.
5. Đốt
vàng mã, đốt lửa trong nhà chung cư, trừ địa điểm được đốt vàng mã theo quy định
tại nhà chung cư.
6.
Phơi, để quần áo và bất cứ vật dụng nào trên lan can hoặc tại phần không gian từ
lan can trở lên hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ.
7.
Đánh bạc, hoạt động mại dâm trong nhà chung cư.
8.
Kinh doanh các ngành nghề có liên quan đến vật liệu nổ, dễ cháy, gây nguy hiểm
cho tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư.
9.
Mua, bán, tàng trữ, sử dụng trái phép chất ma túy tại căn hộ và các khu vực
khác trong nhà chung cư.
10. Tự
ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích, các thiết bị thuộc sở
hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
11.
Các hành vi khác theo quy định của pháp luật có liên quan đến nhà chung cư:
do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
12.
Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của pháp luật.
Điều
3. Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư
Chủ sở
hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải tuân thủ các quy định sau
đây:
1. Sử
dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết
kế sử dụng. Trẻ em dưới 12 tuổi khi sử dụng thang máy hoặc công trình phục vụ
chung phải có cha, mẹ hoặc người trông coi đi kèm và giám sát.
2.
Không được làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung
cư.
3.
Không được chiếm dụng, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung
vào mục đích riêng; không được để các vật dụng thuộc sở hữu riêng tại phần sở hữu
chung.
4.
Tuân thủ đầy đủ các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo
quy định.
5. Sử
dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
6.
Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy của nhà chung cư.
7.
Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng
nhà chung cư.
Điều
4. Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn
hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng
1.
Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ
sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư
hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
2.
Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không
làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.
3.
Trường hợp có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung gắn
liền với căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng thì việc thay thế, sửa
chữa phải được thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung
cư do Bộ Xây dựng ban hành nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng
của chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản lý nhà chung cư để
kịp thời sửa chữa, thay thế khi có hư hỏng và phải tạo điều kiện thuận lợi cho
đơn vị thi công khi sửa chữa các hư hỏng này.
4.
Trường hợp nhà chung cư có khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mà có hư hỏng các
thiết bị thuộc phần sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ sở hữu khu chức năng
này phải thực hiện sửa chữa, thay thế theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
5.
Trường hợp vận chuyển các thiết bị, đồ dùng trong nhà chung cư hoặc vận chuyển
vật liệu khi sửa chữa các hư hỏng thì phải thông báo cho Ban Quản lý nhà chung
cư và chỉ được thực hiện trong thời gian từ 8 giờ sáng tới 18 giờ chiều hàng
ngày để tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của nhà chung cư.
6.
Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng
nhà chung cư.
Điều
5. Quy định về việc xử lý khi có sự cố của nhà chung cư
1.
Khi gặp sự cố có thể gây nguy hiểm đến tính mạng và an toàn tài sản trong nhà
chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng phải thông báo ngay cho Ban Quản lý nhà
chung cư để xử lý.
2.
Trường hợp gặp sự cố khẩn cấp, cần thiết phải sơ tán người ra khỏi nhà chung cư
thì phải thực hiện theo hướng dẫn trên loa phát thanh hoặc biển chỉ dẫn thoát
hiểm hoặc hướng dẫn của bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền để di chuyển người đến nơi
an toàn.
Điều
6. Quy định về việc công khai thông tin của nhà chung cư
1.
Ban Quản lý nhà chung cư phải thông báo công khai các thông tin có liên quan đến
việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên bản tin hoặc bảng thông báo hoặc phương
tiện thông tin khác của nhà chung cư.
2.
Các nội quy về phòng cháy, chữa cháy phải được gắn đúng nơi quy định; nội quy sử
dụng thang máy phải được gắn bên cạnh thiết bị này để đảm bảo việc sử dụng được
an toàn, thuận tiện.
Điều
7. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1.
Yêu cầu Ban quản trị và Ban Quản lý nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội
dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2. Chủ
sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của
pháp luật.
3. Chấp
hành nghiêm chỉnh các quy định của Bản nội quy này và Quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
4.
Đóng đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi
phí khác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch
vụ.
Điều
8. Xử lý các hành vi vi phạm
1. Chủ
sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư nếu có hành
vi vi phạm các quy định của Bản nội quy này hoặc vi phạm quy định của Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành thì tùy theo mức độ vi phạm
sẽ bị xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại
do hành vi vi phạm của mình gây ra.
2. Chủ
sở hữu, người sử dụng phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử lý vi phạm của
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
_______________
Ghi
chú: Ngoài các nội dung quy định nêu trên, chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư có
thể thống nhất quy định thêm các nội dung khác cho phù hợp với từng nhà chung
cư nhưng các quy định thêm này không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
PHỤ LỤC SỐ
02
MẪU HỢP
ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Căn
cứ Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11;
Căn
cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;
Căn
cứ Luật Xây dựng số 60/2014/QH13;
Căn
cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Căn
cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban
hành kèm theo Quy chế quản lý; sử dụng nhà chung cư;
Căn
cứ vào nhu cầu giữa hai bên.
Hai
bên tham gia ký kết hợp đồng dưới đây bao gồm:
Bên
A: Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (sau đây
gọi tắt là Bên A)
Tên
giao dịch:
Đại
diện:
Địa
chỉ:
Tài
khoản số:
Tại:
Fax:
Bên
B: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên B)
Tên
giao dịch:
Đại
diện:
Địa
chỉ:
Điện
thoại:
Tài
khoản số:
Tại:
Mã số
thuế:
Fax:
Website
(nếu có):
Hôm
nay, ngày ... tháng ... năm ..., hai bên đồng ý ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư với các điều, khoản sau đây:
Điều
1. Giải thích từ ngữ
Các từ
và cụm từ ghi trong hợp đồng này được hiểu như sau:
1.
“Ban quản trị, người đại diện quản lý nhà chung cư” là Ban quản trị nhà chung
cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư ………(1), địa chỉ ……, được
viết tắt là Bên A.
2.
“Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư” là ……(2), được viết tắt là
Bên B.
3.
“Ngày, tháng” được tính theo ngày, tháng dương lịch, trừ khi các bên có thỏa
thuận khác.
4. “Bất
khả kháng” là các sự kiện quy định tại Điều 14 của hợp đồng này.
5.
“Công việc” là các dịch vụ do Bên B thực hiện theo quy định tại Điều 3 của hợp
đồng này.
6.
“Khách hàng/cư dân” là chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác
trong nhà chung cư, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư.
7.
“Tài sản” là toàn bộ các thiết bị, cơ sở vật chất gắn liền với nhà chung cư.
8.
“Quỹ kết dư” là số tiền lũy kế chênh lệch giữa các khoản thu của tòa nhà trừ đi
các chi phí phát sinh trong quá trình vận hành và hoạt động của tòa nhà (không
tính các khoản chi lấy từ quỹ bảo trì).
Điều
2. Đặc điểm của nhà chung cư
Bên B
cam kết thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các đặc điểm như
sau:
1.
Tên nhà chung cư/cụm nhà chung cư(3):
2. Loại
nhà chung cư(4):
3. Vị
trí nhà chung cư:
4.
Quy mô nhà chung cư (số tầng, số căn hộ):
5.
Các công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư:
Điều
3. Công việc quản lý vận hành nhà chung cư
1.
Bên A đồng ý thuê Bên B thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư tại
địa chỉ ...... như sau(5):
a) Lập
và thực hiện kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
b)
Xây dựng bộ máy quản lý vận hành và cung cấp nhân sự quản lý vận hành nhà chung
cư; kiểm soát quá trình quản lý vận hành theo kế hoạch thông qua bộ phận kiểm
soát từ văn phòng quản lý theo định kỳ và thường xuyên tại nhà chung cư;
c)
Thiết lập, điều chỉnh các quy trình quản lý, vận hành, biểu mẫu phù hợp với đặc
điểm của nhà chung cư và vận dụng vào quản lý thực tế tại nhà chung cư;
d) Kiểm
soát, bảo đảm trật tự, an ninh công cộng, xử lý vệ sinh, môi trường, bảo dưỡng
hệ thống kỹ thuật (điện, nước, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy,
thang cuốn, thông tin liên lạc,...) và các dịch vụ khác của nhà chung cư;
đ) Chủ
động liên hệ, phối hợp làm việc với các nhà cung cấp dịch vụ và hỗ trợ cư dân
đăng ký sử dụng các dịch vụ về nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, internet,
điện thoại...;
e)
Thay mặt Bên A quản lý, cập nhật, phát hành thông báo giá dịch vụ quản lý vận
hành và tiến hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí dịch vụ, phí
tiêu thụ nước sinh hoạt của chủ sở hữu căn hộ theo định kỳ hàng tháng, đề xuất
với Bên A các biện pháp bắt buộc thích hợp khi cần thiết để đảm bảo việc thu
các khoản tiền này;
g)
Giám sát công ty bảo trì cơ điện thực hiện việc bảo trì các thiết bị cơ điện
hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo kế hoạch đã lập và báo cáo định kỳ cho Bên
A;
h) Quản
lý vận hành các hệ thống kỹ thuật tòa nhà; bố trí lịch làm việc của nhân viên kỹ
thuật làm việc tại nhà chung cư; giám sát công việc hàng ngày của nhân viên kỹ
thuật bao gồm các hạng mục phải kiểm tra cũng như những công việc sửa chữa
khác;
i) Thực
hiện việc sửa chữa đơn giản các thiết bị nhà chung cư: thay bóng đèn, công tắc
tại khu vực chung. Bên B chỉ chịu chi phí nhân lực sửa chữa và vật tư đơn giản
(đèn chiếu sáng hành lang, công tắc, phụ liệu...); Bên A chịu trách nhiệm về phần
vật tư, thiết bị thay thế thuộc phạm vi quỹ bảo trì; trừ trường hợp hai bên có
thỏa thuận khác;
k)
Thay mặt Bên A làm việc với các cơ quan có liên quan và phối hợp với chính quyền
địa phương thực hiện các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, vệ sinh môi
trường và các phong trào chung;
l)
Đôn đốc, nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhắc
nhở và hỗ trợ cư dân đăng ký tạm trú, thường trú khi vào sinh sống tại nhà
chung cư; tiếp thu ý kiến và giải quyết khiếu nại của cư dân liên quan đến công
tác quản lý vận hành nhà chung cư;
m) Tổ
chức thực tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ để các thành viên trong Ban
quản lý, bộ phận kỹ thuật, lực lượng bảo vệ, an ninh, bộ phận dịch vụ vệ sinh
(và có thể có cư dân); phối hợp với Bên A lập phương án phòng cháy, chữa cháy định
kỳ theo quy định để hướng dẫn khách hàng/cư dân nhà chung cư nắm được các bước
cần thực hiện khi có tình huống khẩn cấp xảy ra;
n) Lựa
chọn, ký kết hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu có năng lực, có uy tín để cung cấp
dịch vụ bảo vệ, dịch vụ giữ xe, dịch vụ duy trì vệ sinh hàng ngày, chăm sóc cây
cảnh, xử lý côn trùng...; tư vấn cho Bên A lựa chọn và ký hợp đồng với các nhà
thầu có năng lực và uy tín cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa khác (nếu
có),...;
o)
Báo cáo tình hình quản lý và các chi phí hoạt động hàng tháng, hàng năm tại hội
nghị nhà chung cư;
p) Thực
hiện các công việc khác do các bên thỏa thuận: .......
2.
Bên B đảm bảo quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư (cụm
nhà chung cư) đúng yêu cầu của Bên A với chất lượng tốt, đảm bảo an toàn, vệ
sinh, môi trường và phòng chống cháy, nổ phù hợp với các quy định của pháp luật
hiện hành. Việc thực hiện sẽ được tiến hành theo tiêu chí: đảm bảo dịch vụ cho
các chủ sở hữu, người sử dụng (nếu có) ở mức độ tiêu chuẩn, chất lượng phù hợp,
áp dụng đầy đủ các quy trình và biểu mẫu để xử lý công việc, vận hành nhà chung
cư an toàn (kỹ thuật, phòng cháy, chữa cháy...), an ninh và vệ sinh được đảm bảo.
3.
Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành theo hình thức cung cấp nhân sự Ban
quản lý, kỹ thuật, kiểm soát, điều hành hoạt động nhà chung cư và chỉ thực hiện
các công việc theo ủy quyền quản lý của Bên A.
4.
Trường hợp Bên B có đủ năng lực thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư thì Bên A xem xét, quyết định để ký kết hợp đồng thuê Bên B thực
hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều
4. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thời hạn và phương thức thanh
toán kinh phí quản lý vận hành
1.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định cụ thể như sau:
|
Đối tượng khách hàng
|
Mức giá (đồng/m2/tháng)(6)
|
|
Giá
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với khu căn hộ
|
|
|
Giá
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với khu văn phòng, dịch vụ và
thương mại (nếu có khu chức năng này).
|
|
|
Giá
dịch vụ quản lý vận hành đối với khu vực tầng hầm thuộc sở hữu riêng dùng làm
nơi để xe ô tô (diện tích tầng hầm là:....).
(nếu
có các diện tích này)
|
|
Bên B
được thu thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng
thêm (quảng cáo trong thang máy, cho thuê bãi đỗ xe taxi, các khoản thu khác, ...):
do các bên thỏa thuận.
2. Nội
dung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm (7):
a)
Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi
phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu Do vận hành máy
phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn
chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt,
bơm nước thải,
b)
Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin,...);
c)
Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất,...); dịch vụ chăm
sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận
chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;
d)
Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt
động của Ban quản lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu;
chi phí trang trí các dịp lễ, tết;
đ)
Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy,
chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;
e)
Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh
hoạt (nếu có);
g)
Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản
lý (bàn ghế, máy tính, máy in, ...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân
viên Ban quản lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi
xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này;
h)
Các chi phí khác: do các bên thỏa thuận.
3.
Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
a)
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều này không
thay đổi trong 12 tháng, kể từ ngày hợp đồng này có hiệu lực;
b)
Trong trường hợp có sự thay đổi về chính sách tiền lương do Nhà nước Việt Nam
ban hành, sự điều chỉnh giá năng lượng: điện, nước, dầu làm ảnh hưởng đến đơn
giá nhân sự và chi phí năng lượng thì các bên trao đổi để xác định lại giá dịch
vụ cho phù hợp với tình hình thực tế.
4. Thời
hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định
như sau:
a) Đối
với khu căn hộ:
Bên B
thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy
định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng của từng căn hộ). Thời
hạn thu từ ngày ... đến ngày ... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng
tiền Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
b) Đối
với khu văn phòng, dịch vụ, thương mại hoặc các khoản thu tăng thêm khác:
Bên B
thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy
định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng văn phòng, dịch vụ,
thương mại). Thời hạn từ ngày ... đến ngày ... hàng tháng thông qua phương thức
thanh toán bằng tiền mặt Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
Điều
5. Quyền và nghĩa vụ của Bên A(8)
1.
Bên A có các quyền sau đây:
a)
Yêu cầu Bên B thông báo kịp thời, đầy đủ các thông tin về việc thực hiện các
công việc đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được ủy quyền;
b) Được
hưởng các khoản doanh thu từ việc Bên B khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư
để bổ sung vào quỹ của Bên A nhằm phục vụ các hoạt động lợi ích chung của cư
dân trong nhà chung cư này;
c) Được
chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 11 của hợp đồng này;
d) Được
áp dụng các chế tài quy định tại Điều 12 của hợp đồng này;
đ)
Các quyền khác do các bên thỏa thuận...
2.
Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a)
Thanh toán chi phí sửa chữa, bảo trì, thay thế các thiết bị hư hỏng bao gồm chi
phí vật tư và nhân công và các chi phí khác thuộc trách nhiệm của Bên A (ngoại
trừ các công việc thuộc trách nhiệm của Bên B quy định tại Khoản 2 Điều 3 của hợp
đồng này). Nếu các thiết bị hư hỏng do lỗi vận hành của Bên B thì Bên B phải chịu
toàn bộ chi phí sửa chữa;
b)
Thanh toán cho Bên B kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo giá thỏa thuận
tại Điều 4 của Hợp đồng này;
c)
Cung cấp hồ sơ lưu trữ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo
quy định của pháp luật để Bên B thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư;
d) Bố
trí cho Bên B phòng làm việc cho Ban quản lý (diện tích, vị trí……) và chỗ để xe
cho nhân sự Ban quản lý, bảo vệ và vệ sinh;
đ) Tạo
điều kiện và phối hợp chặt chẽ với Bên B trong quá trình thực hiện hợp đồng;
e) Nhắc
nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện các nghĩa vụ có liên quan
đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo hợp đồng này và theo quy định của
pháp luật;
g)
Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...
Điều
6. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
1.
Bên B có các quyền sau đây:
a)
Yêu cầu Bên A cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết
theo quy định của pháp luật để phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư;
b)
Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng
này;
c) Thực
hiện việc thu tiền của cư dân để chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị
nhà chung cư hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư (theo mức tiền mà hội
nghị nhà chung cư đã quyết định), thu tiền điện, nước,... của người sử dụng (nếu
có); thực hiện xử lý các trường hợp không nộp, chậm nộp theo thỏa thuận trong hợp
đồng này và theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng
ban hành;
d) Được
hưởng thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng
thêm (quảng cáo thang máy, cho thuê bãi đậu xe taxi, các khoản thu khác,...);
đ) Được
tạm ngừng cung cấp các dịch vụ:……….. hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước,
năng lượng... cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường
hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần
thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu
nhưng vẫn không nộp các kinh phí này;
e) Được
thể hiện logo/thương hiệu trên các văn bản của Bên B trong việc quản lý vận
hành, chăm sóc khách hàng và được treo bảng hiệu của Bên B tại nhà chung cư sau
khi đã được Bên A đồng ý về vị trí, kích thước và hình thức;
g)
Các quyền khác do các bên thỏa thuận...
2.
Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực
hiện đầy đủ và bảo đảm đúng chất lượng các công việc theo quy định tại Điều 3 của
hợp đồng này, bao gồm cả công việc ủy quyền (nếu có) và gửi báo cáo cho Bên A về
tiến độ, kết quả thực hiện;
b) Kiểm
tra, giám sát hoạt động của các nhân viên của Bên B để thực hiện công việc quản
lý vận hành và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho Bên A hoặc
bên thứ ba nếu do nhân viên của Bên B gây thiệt hại;
c) Kiểm
tra, giám sát việc quản lý vận hành liên quan đến hoạt động của nhà chung cư
bao gồm: thang máy, dụng cụ thiết bị phòng cháy chữa cháy, máy phát điện dự
phòng, máy bơm nước, vệ sinh, môi trường...;
d)
Cam kết đảm bảo quản lý và vận hành hệ thống kỹ thuật nhà chung cư theo đúng
khuyến cáo và hướng dẫn sử dụng của nhà sản xuất hoặc theo thiết kế;
đ) Chậm
nhất ngày 15 hàng tháng phải gửi cho Bên A các báo cáo tình hình hoạt động nhà
chung cư của tháng trước liền kề;
e) Bồi
thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng theo mức thiệt hại thực tế phát sinh do lỗi
của Bên B; phải chịu trách nhiệm trước Bên A và trước pháp luật về mọi hoạt động
do nhân lực của mình thực hiện;
g) Có
trách nhiệm quản lý, bảo quản, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các tài liệu,
thiết bị và các tài sản do Bên A trang bị; có trách nhiệm hoàn trả cho Bên A
khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng trong tình trạng hoạt động tốt (ngoại
trừ các hao mòn tự nhiên);
h) Được
khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để tăng thêm doanh thu và chia sẻ khoản
doanh thu này với Bên A theo quy định tại Điều 15 của hợp đồng này để làm quỹ cộng
đồng phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư;
i) Thực
hiện tất cả các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh
doanh của mình như: đăng ký kinh doanh, đăng ký hành nghề, hoàn thành tất cả
các nghĩa vụ thuế;
k)
Bàn giao lại cho Ban quản trị bộ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Điều 5 của Quy
chế này khi chấm dứt hợp đồng quản lý vận hành này;
l)
Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...
Điều
7. Bố trí sử dụng nhân viên quản lý nhà chung cư
1.
Bên B có quyền bố trí hoặc thuyên chuyển bất kỳ nhân viên nào đang làm việc cho
Bên B tại nhà chung cư khi cần thiết, nhưng phải đảm bảo không gây trở ngại cho
việc quản lý nhà chung cư. Trường hợp thay trưởng Ban quản lý tòa nhà thì phải
thông báo bằng văn bản cho Bên A biết.
2.
Trong trường hợp nhân viên của Bên B (kể cả trưởng Ban quản lý nhà chung cư)
không hoàn thành nhiệm vụ theo quy định trong hợp đồng này, thì Bên B sẽ tiến
hành kiểm tra, nếu không hoàn thành nhiệm vụ sẽ thay thế người khác và có trách
nhiệm thông báo lại cho Bên A biết.
3.
Quy định thời gian làm việc của các bộ phận thuộc Ban quản lý như sau:(9)
a)
Văn phòng Ban quản lý: (sáng từ ... giờ đến ... giờ; chiều từ ... giờ đến ...
giờ);
b) Bộ
phận Lễ tân - CSKH: Làm theo ca (gồm các ca cụ thể sau:……);
c) Bộ
phận kỹ thuật: Trực 24/24h (làm việc 7 ngày/tuần, kể cả ngày lễ, tết).
Điều
8. Thanh toán kinh phí thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A
1.
Trước ngày 31 tháng 12 của năm trước liền kề, Bên B phải gửi cho Bên A dự kiến
kế hoạch chi phí phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm các
khoản thu từ dịch vụ quản lý vận hành đối với khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại và dịch vụ khác kèm theo (nếu có); các khoản chi cho việc quản lý vận
hành nhà chung cư, các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên B và các khoản
chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A.
2.
Bên A có trách nhiệm thanh toán cho các nhà thầu dịch vụ như bảo trì, sửa chữa
hư hỏng trang thiết bị,... và các khoản tương tự thuộc trách nhiệm thanh toán của
Bên A.
Điều
9. Phương thức phối hợp giữa Bên A và Bên B
1.
Trách nhiệm của Bên A:
a) Là
đại diện cho các chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư ký kết hợp đồng
dịch vụ quản lý vận hành với Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành nhà
chung cư quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;
b) Quản
lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật;
quản lý quỹ phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư (nếu có) để phục vụ
chi trả cho các mục đích bảo trì, các mục đích công cộng khác;
c) Đại
diện cho cư dân để làm việc với các tổ chức, cơ quan chức năng theo yêu cầu hoặc
theo quy định của pháp luật;
d)
Xem xét, thống nhất kế hoạch quản lý vận hành và các nội dung liên quan đến trách
nhiệm, quyền hạn của Bên A. Ký kết hợp đồng với nhà thầu ngoài phạm vi của Bên
B như bảo trì, sửa chữa, thay thế cây cảnh,... (nếu có);
đ)
Chi trả các khoản chi phí liên quan đến hoạt động vận hành của nhà chung cư
ngoài phạm vi chi trả của Bên B như mua sắm vật tư, trang thiết bị; việc bảo
trì, cải tạo, trang trí nhà chung cư;
e) Cử
đại diện để phối hợp chặt chẽ với Bên B trong việc quản lý vận hành nhà chung
cư theo đúng các quy trình quản lý nhằm đáp ứng yêu cầu chất lượng dịch vụ.
2.
Trách nhiệm của Bên B:
a) Tổ
chức điều hành mọi hoạt động thuộc phạm vi quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp
đồng này;
b)
Cung cấp nhân sự quản lý vận hành để đảm nhiệm công tác vận hành kỹ thuật, quản
lý và chăm sóc khách hàng, kiểm soát hoạt động nhà chung cư;
c) Quản
lý và giám sát dịch vụ khách hàng, dịch vụ vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh,
an toàn phòng cháy, chữa cháy, dịch vụ trông giữ xe, diệt côn trùng, chăm sóc
cây cảnh cho nhà chung cư, ... Bên B có trách nhiệm quản lý, kiểm soát về mặt
nghiệp vụ và khối lượng công việc của các nhà thầu này theo tiêu chuẩn và quy
trình quản lý đã thiết lập, định kỳ báo cáo công việc cho Bên A.
Điều
10. Thời hạn thực hiện hợp đồng (10)
1. Thời
hạn hợp đồng này là ... tháng, kể từ ngày ... tháng ... năm ...
2.
Trước khi hết thời hạn hợp đồng tối thiểu 30 ngày, Bên B gửi đề xuất gia hạn hợp
đồng cho Bên A; nếu sau 15 ngày, kể từ ngày Bên A nhận được văn bản đề xuất gia
hạn của Bên B mà Bên A không có ý kiến bằng văn bản thì hợp đồng sẽ được tự động
gia hạn bằng với thời hạn của hợp đồng quy định tại Khoản 1 Điều này.
Điều
11. Chấm dứt hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
1. Hợp
đồng này chấm dứt khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hết
hạn hợp đồng mà các bên nhất trí không gia hạn hợp đồng;
b)
Hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
c) Một
trong hai bên bị phá sản hoặc giải thể hoặc chấm dứt hoạt động theo quy định của
pháp luật;
d) Do
sự kiện bất khả kháng nhưng không khắc phục được trong thời hạn... tháng liên tục.
2.
Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên B có một trong các vi phạm
sau đây(11):
a) Vi
phạm nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 6 của hợp đồng này và gây thiệt hại cho
Bên A;
b)
Tăng mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không theo quy định tại Điều
4 của hợp đồng này hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng này nhưng không
được sự đồng ý của Bên A;
c)
Chuyển nhượng hợp đồng này hoặc giao việc quản lý vận hành nhà chung cư cho một
đơn vị khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;
d)
Không khắc phục các vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày,
kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên A;
đ) Bị
phá sản hoặc bị giải thể hoặc bị chấm dứt hoạt động;
e)
Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...
Bên A
không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại
Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên A phải bồi thường theo
quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.
3.
Bên B được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên A có một trong các vi phạm
sau đây:
a)
Không thanh toán đầy đủ các khoản tiền đến hạn cho Bên B theo hợp đồng này
trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên B
về những khoản thanh toán đã bị quá hạn;
b)
Không cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy
định của pháp luật để Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư;
c)
Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...
Bên B
không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại
Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên B phải bồi thường theo
quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.
4.
Bàn giao khi chấm dứt hợp đồng:
a)
Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, hai bên có
trách nhiệm thảo luận và xác định giá trị quyết toán hợp đồng. Trong thời hạn
... ngày, kể từ ngày Bên B hoàn thành nghĩa vụ báo cáo, bàn giao số liệu, bàn
giao tài sản và hai bên đã ký thỏa thuận thanh lý hợp đồng này, Bên A phải
thanh toán cho Bên B các khoản tiền còn lại theo biên bản quyết toán (nếu có);
b)
Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, Bên B phải bàn giao cho
Bên A toàn bộ tài sản theo đúng hiện trạng của Bên A, sổ sách kế toán hợp đồng
và số liệu công nợ (bằng file mềm và bản cứng), hồ sơ nhà chung cư, các thông
tin khách hàng/cư dân ... và các tài liệu, tài sản khác (nếu có) thuộc quyền sở
hữu của Bên A;
c)
Các thỏa thuận khác...
Điều
12. Vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại
1.
Bên B phải bồi thường cho Bên A toàn bộ chi phí khắc phục thực tế hư hỏng và
các chi phí có liên quan đến những hư hỏng làm mất tài sản khi có một trong các
trường hợp sau đây(12):
a)
Phát sinh do lỗi của Bên B;
b)
Bên B thiếu trách nhiệm hoặc có hành vi vi phạm hợp đồng.
c)
Trường hợp một trong hai bên vi phạm quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 Điều 11
của hợp đồng này thì bên vi phạm phải bồi thường cho bên kia số tiền bằng ……lần
giá dịch vụ quản lý vận hành tại nhà chung cư của tháng gần nhất (theo số liệu
Bên B cung cấp).
Điều
13. Trách nhiệm sau khi chấm dứt hợp đồng
1.
Bên A không được quyền sử dụng các biểu mẫu và quy trình quản lý, biểu mẫu do
Bên B thiết lập, trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên B.
2.
Bên B không được phép sử dụng thông tin khách hàng, cư dân phục vụ mục đích
kinh doanh của Bên B.
3.
Bên B phải bàn giao toàn bộ tài sản, số liệu sổ sách cho Bên A trong thời hạn
... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng để Bên A tiếp tục quản lý vận hành chung
cư một cách liên tục và không ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân. Nếu vi phạm
quy định này thì Bên B sẽ chịu bồi thường thiệt hại cho Bên A là………
4.
Các thỏa thuận khác...
Điều
14. Sự kiện bất khả kháng
1.
Các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:
a) Do
chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước
Việt Nam;
b) Do
phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp
khác do pháp luật quy định;
c) Do
tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;
d)
Các trường hợp khác: do các bên thỏa thuận.
2.
Thông báo tình trạng bất khả kháng:
a)
Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại Khoản
1 Điều này thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng
văn bản hoặc thông báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn ... ngày,
kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do
bất khả kháng thì phải xuất trình giấy tờ này);
b)
Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của
mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ
sở để chấm dứt hợp đồng này;
c)
Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải gửi thông báo cho bên kia khi
không còn bị ảnh hưởng bởi tình trạng bất khả kháng;
d)
Các bên phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khi điều kiện bất khả kháng không còn;
đ) Nếu
sự kiện bất khả kháng xảy ra trong ... tháng liên tục nhưng không khắc phục được
thì hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
3.
Trách nhiệm của các bên trong trường hợp bất khả kháng:
Việc
thực hiện các nghĩa vụ có liên quan theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng
trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các
nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định
tại Điểm đ Khoản 2 Điều này.
Điều
15. Khai thác, cung cấp dịch vụ phụ và quỹ kết dư
1.
Bên A có quyền và trách nhiệm sau đây:
a)
Trong thời hạn hợp đồng này, Bên A ủy quyền cho Bên B tìm kiếm, khai thác môi
giới khai thác kinh doanh các dịch vụ thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư
như thu phí quảng cáo, bảng hiệu, khai thác mặt bằng trống, các dịch vụ
khác.... Việc khai thác này phải đảm bảo không được làm ảnh hưởng đến công tác
quản lý vận hành nhà chung cư của Bên B, mỹ quan, môi trường và trật tự công cộng
tại nhà chung cư.
b) Được
nhận ...% số tiền thu tăng thêm so với các khoản thu hiện hữu từ khai thác dịch
vụ để Bên A bổ sung vào nguồn quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích
chung cho nhà chung cư.
2.
Bên B có quyền và trách nhiệm sau đây:
a)
Theo sự ủy quyền của Bên A, được quyền tìm kiếm đối tác và quản lý việc khai
thác, lắp đặt quảng cáo, bảng hiệu và các dịch vụ khác nhằm mục đích gia tăng
nguồn thu cho nhà chung cư. Mức phí được hưởng là ...% giá trị thu tăng thêm so
với các khoản thu được từ việc khai thác và quản lý dịch vụ đó;
b) Được
quyền tham gia dự thầu khai thác dịch vụ nhà chung cư (nếu có) theo chỉ định hoặc
mời thầu từ Bên A.
3. Quỹ
kết dư:
Với
phương thức tự thu, tự chi, hai bên thống nhất rằng, quỹ kết dư (nếu có) trong
thời gian hợp đồng này có hiệu lực là thuộc sở hữu của Bên B. Bên B đồng ý sẽ
trích ...% quỹ kết dư này để Bên A bổ sung vào quỹ nhằm thực hiện các hoạt động
phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư.
Điều
16. Các thỏa thuận khác
Các
bên căn cứ vào từng nhà chung cư cụ thể để thỏa thuận thêm các nội dung khác
nhưng không được mâu thuẫn với các nội dung trong hợp đồng này, không được trái
với quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở và đạo
đức xã hội.
Điều
17. Các phụ lục hợp đồng
Các
tài liệu sau đây là một phần của hợp đồng này:
1. Kế
hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
2. Hồ
sơ nhà chung cư;
3.
Các phụ lục khác được ký giữa hai bên (nếu có).
Điều
18. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp
1. Nếu
có phát sinh tranh chấp về nội dung hợp đồng này thì các bên phải tiến hành
thương lượng để giải quyết.
2.
Trường hợp có tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư mà thương lượng
không có kết quả thì trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày phát sinh tranh chấp,
các bên có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để
xem xét, giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
3.
Trường hợp có tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành
thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy
định của pháp luật. Quyết định của Tòa án nhân dân là quyết định cuối cùng và
có tính chất bắt buộc với các bên.
Điều
19. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp
đồng này có hiệu lực kể từ ngày ... tháng ... năm ...
2. Việc
thanh lý hợp đồng này được thực hiện bằng biên bản thanh lý do hai bên cùng ký
kết.
3.
Hai bên thỏa thuận cam kết thực hiện đúng nội dung của hợp đồng này; tài sản được
ủy quyền quản lý không thuộc diện bị tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
4. Hợp
đồng này được lập thành ... bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ... bản
để cùng thực hiện.
5.
Trường hợp các bên có thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập
phụ lục hợp đồng hoặc ký kết hợp đồng bổ sung bằng văn bản./.
|
BÊN A
(ký, ghi rõ họ tên,
chức vụ và đóng dấu
nếu có con dấu)
|
BÊN B
(ký, ghi rõ họ tên,
chức vụ và đóng dấu)
|
_______________
1 Tên nhà chung cư.
2 Tên của đơn vị quản
lý vận hành theo giấy tờ đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập của cơ
quan có thẩm quyền.
3 Tên của tòa nhà/
cụm nhà chung cư.
4 Ghi rõ là nhà
chung cư thuộc loại công trình chỉ có mục đích để ở hoặc công trình hỗn hợp gồm
để ở và kinh doanh dịch vụ.
5 Tùy thuộc vào thỏa
thuận giữa Bên A và Bên B, các bên có thể bổ sung hoặc giảm bớt hoặc thay đổi
các công việc mà Bên B được thực hiện tại Khoản 1 Điều 3 này.
6 Diện tích m2 được
xác định để tính giá là diện tích m2 sử dụng (tính theo diện tích thông thủy).
7 Các chi phí trong
giá dịch vụ nêu tại Khoản 2 Điều 4 này có thể được thay đổi, điều chỉnh bổ sung
theo thỏa thuận của các bên.
8 Ngoài các quyền
và nghĩa vụ nêu tại Điều 5 và Điều 6, các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm
các quyền và nghĩa vụ khác cho phù hợp với yêu cầu công việc.
9 Các bên thỏa thuận
cụ thể nội dung nêu tại Khoản 3 Điều 7 này.
10 Các bên thỏa thuận
cụ thể nội dung nêu tại Điều 10.
11 Các bên có thể
thỏa thuận bổ sung thêm các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu tại
Khoản 2 và Khoản 3 Điều 11 này.
12 Các bên có thể
thỏa thuận thêm nội dung của Khoản 1 Điều 12.
13 Các phần để trống
trong hợp đồng này do các bên thỏa thuận cho phù hợp với tình hình thực tế.