Khoản 1 Điều 317 Bộ luật
dân sự năm 2015 quy định:
“Điều
317. Thế chấp tài sản
1.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc
sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật
dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của Bên thế chấp như sau:
“8.
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp
quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Trong đó, khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 về quyền của
bên thế chấp quy định như sau:
“5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng
ý hoặc theo quy định của luật.”
Như
vậy, khi đang thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì nếu không được sự đồng
ý của Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) thì bạn không thể thực hiện việc chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 1: Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ.
Khi đó, khoản tiền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân
hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao
cho bên nhận chuyển nhượng.
Tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6248 (Nguồn: Internet)
Tuy nhiên để đảm bảo
giao dịch giữa các bên, thì các bên nên lập Biên bản thỏa thuận (bao gồm bên thế
chấp-gia đình bạn, Ngân hàng, Bên nhận chuyển nhượng). Trong đó cần nêu rõ việc
bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả
nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn
giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định
chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh
nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa….
Trường hợp 2: Bên chuyển
nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng
hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận.
Vì
thực chất việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay
ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo
đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân
hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để
bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm.
Sau khi được Ngân
hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện việc
mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.