Hotline: 098.203.3335
TRANH TỤNG - TỐ TỤNG HÌNH SỰ - DÂN SỰ - HÀNH CHÍNH - ĐẤT ĐAI - HÔN NHÂN GIA ĐÌNH
 

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ HỒNG THÁI VÀ ĐỒNG NGHIỆP


Trụ sở chính:
Trụ sở chính: 38LK9, Tổng cục V, Bộ Công an, Tân Triều, Hà Nội

098 203 3335 (24/7)
luathongthai@gmail.com

Tranh chấp đất đai khi mua bán, chuyển nhượng có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện?

(Số lần đọc 3459)
Việc mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai hiện nay xẩy ra thường xuyên quanh cuộc sống của chúng ta. Chúng ta đã khi nào thử đặt câu hỏi nếu như sát sinh tranh chất trong khi thực hiện các công việc trên thì bạn có bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện không vì tranh chấp đất đai thì hòa giải là điều kiện bắt buộc để nộp hồ sơ khởi kiện. Chúng ta hãy cùng tìm hiểu cùng Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng Nghiệp
I. Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Bộ luật lao động 2019
- Luật hôn nhân gia đình 2014
Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP
II. Nội dung tư vấn
1. Tranh chấp phải hòa giải trước khi khởi kiện
1.1 Tranh chấp lao động
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Bộ luật Lao động 2019, tranh chấp lao động cá nhân phải được giải quyết thông qua thủ tục hòa giải của hòa giải viên lao động trước khi yêu cầu Hội đồng trọng tài lao động hoặc Tòa án giải quyết, trừ các tranh chấp lao động sau đây không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải
- Theo khoản 2 Điều 191 Bộ luật Lao động 2019, tranh chấp lao động tập thể về quyền phải được giải quyết thông qua thủ tục hòa giải của hòa giải viên lao động trước khi yêu cầu Hội đồng trọng tài lao động hoặc Tòa án giải quyết.
- Theo đó, tại khoản 2 Điều 195 Bộ luật Lao động 2019 quy định tranh chấp lao động tập thể về lợi ích phải được giải quyết thông qua thủ tục hòa giải của hòa giải viên lao động trước khi yêu cầu Hội đồng trọng tài lao động giải quyết hoặc tiến hành thủ tục đình công.
1.2 Tranh chấp đất đai
- Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:
2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
1.3  Hôn nhân gia đình
- Hòa giải tại cơ sở:
Theo quy định tại Điều 52 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà nước và xã hội khuyến khích việc hòa giải ở cơ sở khi vợ, chồng có yêu cầu ly hôn. Việc hòa giải được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở. Việc hòa giải tại cơ sở là cơ hội để các cặp vợ/chồng giải quyết mâu thuẩn được nhà nước khuyến khích chứ không bắt buộc.
- Hòa giải tại Tòa án:
Theo đó, tại Điều 54 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định sau khi đã thụ lý đơn yêu cầu ly hôn, Tòa án tiến hành hòa giải theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Khác với thủ tục hòa giải tại cơ sở, hòa giải tại Tòa án là thủ tục bắt buộc phải tiến hành trước khi giải quyết thủ tục ly hôn.
2. Tranh chấp mua bán nhà đất không phải tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai được quy định rõ tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”.
Theo quy định trên thì tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng, gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau phát sinh trong quan hệ đất đai (quan hệ pháp luật do pháp luật đất đai điều chỉnh).
Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp đất đai không áp dụng quy định này vì tranh chấp đất đai phải hòa giải tại Ủy ban dân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất; riêng tranh chấp phát sinh khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải.
Căn cứ Luật Đất đai 2013 và khoản Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (bản chất là tranh chấp dân sự), không phải là tranh chấp đất đai.
Đối với tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.
Riêng tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Nói cách khác, các bên tranh chấp được khởi kiện luôn tại Tòa án nhân dân mà không phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn (thủ tục tiền tố tụng).
Nội dung này được nêu rõ tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:
“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.
Như vậy, theo tinh thần của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, chỉ những tranh chấp đất đai về việc ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải, còn những tranh chấp khác như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,...thì không bắt buộc phải hòa giải trước khi tiến hành khởi kiện.