Trên thực tế có những trường hợp mà việc tặng cho bằng lời nói vẫn có hiệu lực mà không cần phải bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định pháp luật. Cùng Luật Hồng Thái tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây.
Căn
cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện tặng cho
quyền sử dụng đất như sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng
đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Và bên
nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp cấm nhận tặng cho.
Quyền
sử dụng đất, nhà ở là bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành thì việc
chuyển nhượng, tặng cho phải có công chứng hoặc chứng thực rõ ràng trong hợp đồng.
Cụ thể, căn cứ theo Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng
về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015, theo pháp luật về đất đai và quy định khác của
pháp luật có liên quan. Đồng thời, căn cứ theo Luật Đất đai năm 2014 quy định
rõ về việc chuyển nhượng, tặng cho đất tại Khoản 3 Điều 167 như sau:
Hợp
đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực như sau:
Hợp
đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản
gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các
bên;
Hợp
đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Việc
công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực
hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Do
vậy, khi thực hiện tặng cho đất phải được lập thành văn bản và có công chứng,
chứng thực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế hiện nay vì nhiều lý do
khách quan mà việc tặng cho đất chỉ được thể hiện bằng miệng (lời nói) mà không
được thể hiện bằng văn bản theo đúng quy định của pháp luật - điển hình là vụ
án trên. Như vậy, xét về bản chất việc tặng cho đất bằng miệng theo quy định
pháp luật thì hợp đồng tặng cho đất sẽ vô hiệu do không đáp ứng điều kiện hình
thức hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. → Việc
tặng cho thửa đất số 102 trong vụ việc trên bị vô hiệu, việc chia thửa kế đối với
thửa đất 102 vẫn được tiến hành theo đúng quy định của pháp luật
Tuy
nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ tặng đất cho con bằng lời nói có thể vẫn có
hiệu lực mà không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định
pháp luật:
Án
lệ 03/2016/AL về Vụ án “Ly hôn” được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
thông qua ngày 06/4/2016: “Trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một
diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất
đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người
khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng
nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được
tặng cho quyền sử dụng đất”
Theo
như nội dung Án lệ nêu trên việc cha mẹ tặng đất cho con bằng lời nói có thể vẫn
có hiệu lực mà không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định
pháp luật. Tuy nhiên, căn cứ theo Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP Về
quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ có quy định về việc lựa chọn áp dụng
án lệ như sau:
–
Khi xét xử, Hội thẩm, Thẩm phán phải nghiên cứu áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ
việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trong
trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án
lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án.
–
Án lệ được nghiên cứu, áp dụng trong xét xử sau 30 ngày kể từ ngày công bố.
–
Trường hợp Tòa án áp dụng án lệ để giải quyết vụ việc thì số, tên án lệ, tình
huống pháp lý, giải pháp pháp lý trong án lệ và tình huống pháp lý của vụ việc
đang được giải quyết phải được viện dẫn, phân tích trong phần “Nhận định của
Tòa án”; tùy từng trường hợp cụ thể có thể trích dẫn toàn bộ hoặc một phần nội
dung của án lệ để làm rõ quan điểm của Tòa án trong việc xét xử, giải quyết vụ
việc tương tự.
Như
vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, việc tặng cho đất bằng miệng hợp pháp
khi được Tòa án áp dụng Án lệ 03/2016/AL để giải quyết vụ việc. Do vậy, căn cứ
theo quy định nêu trên, Tòa án có thể áp dụng Án lệ số 03/2016/AL khi xét xử
trong trường hợp vụ việc cần giải quyết có tình tiết, sự kiện pháp lý tương tự
nhau, như:
–
Người tặng cho hoặc những người khác trong gia đình không có sự phản đối tại thời
điểm xây nhà.
–
Người nhận tặng cho đã xây nhà kiên cố.
–
Đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận.
–
Việc sử dụng nhà đất công khai, liên tục, ổn định.
Tuy
nhiên cần lưu ý rằng, không phải vụ việc tặng cho đất bằng miệng
nào cũng giống nhau và cũng có thể áp dụng được Án lệ trên để giải quyết. Hiện
nay, Án lệ 03/2016/AL chủ yếu áp dụng đối vụ việc phát sinh trước ngày
01/7/2014, bởi hiện nay kể từ ngày 01/7/2014 đến nay theo quy định pháp luật
thì việc sang tên và ra Giấy chứng nhận phải có hợp đồng được công chứng hoặc
chứng thực.
Trên đây là nội dung tư vấn pháp luật của Luật Hồng Thái về
trường hợp ngoại lệ có hiệu lực của của giao dịch tặng cho khi việc tặng cho chỉ
được thực hiện bằng lời nói, không phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực.
Chúng tôi luôn đồng hành, hỗ trợ cùng bạn đọc giải quyết
tất cả các vấn đề pháp lý. Nếu có bất kỳ vướng mắc vui lòng liên
hệ 0976933335 - 0982033335 hoặc qua E-mail: luathongthai@gmail.com để được hỗ trợ
nhanh nhất.
Trụ sở chính: LK9-38 Tổng cục 5, Tân Triều, Hà Nội
(cuối đường Chiến Thắng, Thanh Xuân).
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư
vấn của chúng tôi:
- Dịch vụ Luật sư lĩnh vực dân sự - 0976.933.335
- Dịch vụ Luật sư lĩnh vực Hình sự - 0982.033.335
- Dịch vụ pháp lý lĩnh vực Đất đai - 0976.933.335
- Dịch vụ tư vấn nhân sự và quản lý lao động - 0988.587.987
- Dịch vụ pháp lý lĩnh vực Doanh Nghiệp - 0962.893.900
- Dịch vụ Luật sư lĩnh vực Hôn nhân và gia đình - 0976.933.335